Tartu ülikooli kinnisvaraimpeerium kuivab kokku

Tartu ülikooli kinnisvaraimpeerium. Illustratsioon: Graafika: TPM

Tartu ülikool on viimase kümne aastaga müünud maha üle viiekümne kinnisvaraobjekti. Teiste hulgas on uute omanike kätte läinud ka Toome tenniseväljakud ja Laia tänava endine võimlahoone.

Kunagisest pikast nimekirjast moodustavad müüdud objektid rohkem kui kolmandiku. Tartu ülikooli kantsleri Andres Liinati sõnul on müümiseks olnud kaks peamist põhjust. Üks on vajadus uute, funktsionaalsemate ja kvaliteetsemate õppe- ja teadushoonete järele. Teiseks tõhusam ruumikasutus.

«Meie eesmärk on hoida ülikooli ruumikulud kontrolli all. Oleme seadnud strateegiliseks eesmärgiks, et ülikooli tulud peavad kasvama kiiremini kui ruumikulud. See on väga suur eesmärk. Kommunaalkulud kasvavad kiiresti ja see eeldab süsteemset lähenemist,» lausus Liinat.

Praegu hõlmavad ruumikulud ülikooli eelarvest 6,7 protsenti ning see osa ei tohi Liinati sõnul suureneda. «Kui me ei müüks ega investeeriks, siis poleks võimalik seda saavutada. Uued ja kvaliteetsed hooned on eesmärk, aga kui nendega kaasneb ruumikulude osakaalu kasv, siis ilmselt ei kannataks ülikool seda välja,» selgitas kantsler ning oli olukorraga rahul.

Kantsleri seisukohta jagab ka Heiki Pagel (pildil), kes sai ülikooli kinnisvaraosakonna juhiks vaid kuu aega tagasi. «Müügipõhimõtted on lihtsad. Kui hoone pole tänapäevaseks kasutamiseks sobiv ning seda ei saa ümber ehitada või kohandada ajakohaseks õppehooneks, siis jääb see ülikoolil lihtsalt üle,» sõnas Pagel. Erandiks on ajaloolised hooned.

Pind väheneb

Kui arvestada seda, et järgmisel kevadel valmivad Maarjamõisa väljal uus hiiglaslik füüsikahoone ja siirdemeditsiinikeskus, on ülikooli hoonete kogupind viimase nelja aastaga ikkagi vähenenud 10 000 ruutmeetri ehk seitsme protsendi võrra.

Ülikooli töötajate arv on samal perioodil kasvanud üheksa protsenti ning üliõpilaset arv jäänud enam-vähem samaks.

«Meie kinnisvara kasutamise intensiivsus on paranenud ning läheneme vaikselt Skandinaavia ülikoolide suhtarvude poole,» lausus Liinat.

Ülikooli kinnisvara jaguneb Liinati sõnul kolme suurde plokki: ajalooline hoonestus, õppe- ja teadustööks kasutusel olevad majad ning põhitegevuseks pikaajaliselt ebavajalik kinnisvara.

Esimese plokki kuuluvad näiteks ülikooli peahoone, botaanikaaed, ajaloomuuseum ja tähetorn Toomemäel. «Neid me ei puutu, aga nende renoveerimine ja korrashoid on tegelikult suur kulu,» tõdes Liinat. Teises rühmas on suuresti eelmise sajandi jooksul valminud uued õppe- ja teadushooned.

Kolmanda ploki nimekirja kinnitas ülikooli nõukogu esimest korda 2010. aasta veebruaris. «See nimekiri koostati selleks, et me teeks vahet, mis on pikaajaliselt põhitegevuseks vajalik ja mis mitte. Nimekiri pole põhjus müümiseks, vaid vahend eesmärkide saavutamiseks,» selgitas Liinat.

Nimekiri kahaneb

Esialgu kuulus ülikooli nõukogu heakskiidu saanud loetellu 28 objekti. Nüüdseks on nimekiri kahanenud rohkem kui poole lühemaks. Kümne aastaga on kinnisvara müügist saadud veidi üle 10 miljoni euro. Sama perioodi jooksul on investeeritud uute hoonete ehitamisse ja vanemate remonti 121 miljonit eurot.

Kuhu täpselt on müügist saadud tulu läinud, on Liinati sõnul keeruline öelda, kuid üldjoontes on see kulunud uute hoonete ehitamiseks. «Sellel rahal silti küljes ei ole,» märkis kantsler ja rõhutas, et tehtud investeeringutest katab müügitulu vaid üheksa protsenti.

Ehituseks on peamiselt kasutatud Euroopa struktuurifondide raha ja laenuraha. Praegu on ülikooli laenusaldo 16 miljonit eurot ning järgmisel aastal kulub tagasimakseteks 3,2 miljonit eurot. Samal ajal plaanitakse uuel aastal võtta laenu juurde 1,5 miljonit.

«Võib öelda, et kui ülikool poleks viimase kümne aasta jooksul oma kinnisvara müünud, oleks tulnud 10 miljonit rohkem laenata,» lausus Liinat. Rahaliselt on suuremateks tehinguteks olnud näiteks Tiigi 78/80 (1,2 miljonit), Nooruse 9 (1,1 miljonit), Küütri 2 hoonestusõiguse (0,85 miljonit) müük.

Irratsionaalsed argumendid

Andres Liinat tunnistas, et nii mõnestki müüdud objektist on emotsionaalselt ka kahju olnud. «Jättes ajaloolised kinnistud kõrvale, tuleks ülejäänud puhkudel käituda emotsioonitult. Paraku on seda võimalik teha mõnes eraettevõttes, aga mitte ülikoolis. Mõnegi objekti puhul tulevad mängu irratsionaalsed argumendid, sest arvestada tuleb ajalugu, emotsionaalset tausta ja huvirühmade soove,» rääkis ta.

Oma jutu ilmestamiseks tõi Liinat näiteks Laia tänava vana võimlahoone, mis müüdi Tartu Uuele Teatrile. «Meile ei jäetud palju variante. Me pidime selle müüma teatrile. Me oleks saanud selle müügist rohkem raha, aga meil ei olnud valikuid,» lausus ta. Samuti mainis Liinat Nooruse 9 hoonet, mis müüdi Tartu linnale uueks Tamme gümnaasiumi peahooneks.

Paari objekti puhul tunnistab aga kantsler, et müük on olnud ainuõige otsus. Näiteks Toome tenniseväljakud, mis on uute omanike käes teinud läbi põhjaliku uuenduskuuri.

«Müts maha uute omanike ees. Minu meelest tegi ülikool selle müügiga jube õige käigu ning ma ei saa öelda, et mul oleks sellest emotsionaalselt kahju olnud,» sõnas ta. Kaks aastat tagasi sai ülikool ajalooliste tenniseväljakute müügist 151 000 eurot. Väljak jäi Tartu akadeemilise tenniseklubi käsutusse.

Kantsleri sõnul oli ülikooli vanas ja on ka uues nõukogus emotsionaalseid väärtusi ja akadeemilisi sidemeid esindav kogukond hästi tugev ning seetõttu ei saa ka juhtuda, et müügiks mõeldud vara nimekirja satuks mõni hoone, mille müük tekitaks hiljem kahetsustunde.

Müük hääbub

Millal ülikooli müüdav kinnisvara otsa saab, ei julgenud kantsler pakkuda. «Kui vaatame 5–10 aastat ette, siis meil ei ole kavatsust kolmanda ploki nimekirja jõuliselt suurendada,» lausus Liinat. Täiendatud nimekirjaga minnakse nõukogusse ilmselt järgmisel kevadel. Tõenäoliselt on siis sinna lisatud näiteks Lai 34/36 ja veel mõned objektid.

Heiki Pageli sõnul võib olukord ajaga ka muutuda, kuid mingil hetkel tuleb müügile ikkagi piir ette. «Lõputult müüa ei saa. Me oleme piiritlenud need hooned, kuhu ülikool jääb igal juhul sisse. Eesmärk pole müüa, vaid hoonet efektiivselt kasutada,» lausus ta.

Lähituleviku üheks keerulisimaks müügiks pidas Liinat aga Riia tänava lõpus oleva füüsikainstituudi hoone müüki. Teada on, et linn soovib rentida hoonest ruume täiskasvanute gümnaasiumile. «See protsess on keeruline, aga meie müügiplaane see ei pidurda,» sõnas kantsler.

Euroraha lootus

Järgmisesse Euroopa struktuurifondide taotlusesse on ülikool esitanud kolme investeerimisobjekti soovid. Esimene on seotud haridusteaduste instituudi kolimisega Salme tänavalt kesklinna, praegusesse kehakultuuriteaduskonna Jakobi tänava hoonesse.

Teine taotlus on seotud ökoloogia ja maateaduste instituudiga, mis on kehvades oludes mööda linna laiali ning on Liinati sõnul oodanud sobivat maja 12 aastat. Kolmandaks soovib ülikool ehitada Tartusse korraliku infotehnoloogiamaja, sest valdkond kasvab jõudsalt.

Järgmiste aastate suuremad plaanid saab ülikool teha tuleval suvel, kui on selgunud, mida toetavad valitsus ning haridus- ja teadusministeerium. «Siis selgub, kui palju me saame kasutada Euroopa raha ja kui palju tuleb kasutada enda oma,» ütles Liinat. Ta toonitas, et need kolm objekti ei ole nimetatud tähtsuse järjekorras. Järjekorra määrab ülikool pärast seda, kui rahastamistingimused on selged.

Liinati sõnul mõjutab ülikooli kinnisvaraseisu tulevikus ka vajadus uute ühiselamute järele. Ühiselamute uus arengukava sai just kinnitatud ning selle põhjal tulevad lähitulevikus ka strateegilised otsused. «On vaja tõsiselt analüüsida vajadust uute üliõpilaselamute järele,» ütles ta.

Tartu ülikooli ajalooline hoonestus

• botaanikaaed (Lai 38/34)

• loodusmuuseum ja õppehoone (Vanemuise 46)

• Philosophicumi kompleks (Jakobi 27 / Lossi 3 / Ülikooli 16)

• peahoone kompleks (Jakobi 1 / Ülikooli 18, 18a, 20)

• vana anatoomikum (Lossi 38)

• ajaloomuuseum (Lossi 25)

• sotsiaal- ja haridusteaduskonna õppehoone (Lossi 36)

• vana spordihoone (Jakobi 5 / Munga 4)

• uus anatoomikum (Näituse 2)

• tähetorni kompleks (Lossi 40)