Linn hoiatab Herne korteriostjaid

Tartu ehitusjärelevalve juht Andres Aint avastas Herne 45 maja kolmandalt korruselt kolme WC alused, mis tema sõnul viitab, et ainuüksi sellele korrusele kavandatakse kolme korterit. Planeeringu järgi on selles majas lubatud neli korterit. Foto: Margus Ansu

Hoolimata Tartu linna ettekirjutustest töö peatada edeneb Supilinnas Herne 45 maja ehitus jõudsalt ja korteriostjad käivad juba vannitoaplaate valimas, tuvastas linna ehitusjärelevalve.

Sellesse omavoliliselt ehitatud majja korteri ostjad peavad aga arvestama, et ka neid võivad pärast korteri omanikuks saamist oodata ettekirjutused ja sunniraha ebaseadusliku ehitamise eest.

Ka ei ole võimalik majas kuni uue ehitusloa andmiseni moodustada tegelikkusele vastavaid korteriomandeid. Projekti ja detailplaneeringu järgi on majja ette nähtud neli korterit. Ametlikeks toiminguteks rohkematele korteritele sellises majas aadresse lihtsalt ei ole. Sissekirjutuseta ei saa aga kas või last aiajärjekorda panna.

Jõuluks uude koju

«Tahaksime ostuhuviliste tähelepanu juhtida, et seda maja ehitatakse ehitusloata, puudub ehitusprojekt ja puudub ehitusjärelevalve,» ütles Tartu arhitektuuri ja ehituse osakonna juhataja Karin Raid.

Ehitusluba ei saa aga anda, sest hoone on ehitatud kõrgem, pikem ja laiem, kui kehtiv detailplaneering lubab. «Arendaja on valiku ees, kas ta teeb maja juures muudatusi, et maja maht ja kõrgus vastaks planeeringule, või siis taotleb planeeringu muutmist. Valik on temal,» ütles Raid.

Tartu ehitusjärelevalve juht Andres Aint nentis, et võimalikke ostjaid on vaja hoiatada, sest senised linna tehtud ettekirjutused ja juba kolm korda maksimaalsummas ehk 6400 eurot määratud sunniraha (vanas rahas kokku 300 000 krooni) ei ole ehitust pidurdanud ja tõenäoliselt on jõuludeks elanikud majas sees.

Tartu abilinnapea Argo Annuk hoiatas ka, et pole selge, millise tulemuseni viib planeeringu muutmise menetlus ja võimalik kohtuvaidlus. Seega tuleb arvestada hoone nende osade lammutamise võimalusega, mis on praegu kehtiva planeeringuga vastuolus.

Aint lisas, et arhitektuuri ja ehituse osakond on algatanud lammutamismenetluse, aga sellega jätkamine ootab otsust, kuivõrd on ehitatud maja võimalik seadustada. «Kui volikogu otsustab, et planeeringut ei ole võimalik muuta ja maja tuleb ehitada kehtiva planeeringu järgi, läheb menetlus edasi ja tuleb lammutada see osa, mis ei vasta projektile. Praegu see objekt ei vasta milleski meie kinnitatud projektile,» ütles Aint.

Arendaja argumendid

Eile arutas linnavalitsus ehituse peatamise ettekirjutuse peale tulnud vaiet, selle oli esitanud Gert Roosaar kui Eesti Ehitusarenduse OÜ esindaja.

Raid ütles, et arendajal oli soov ehitust jätkata, ta viitab mitmele põhjusele, sealhulgas, et maja on vaja ilmastiku eest kaitsta. Linnavalitsus leidis aga, et ei pea ehitusega jätkamist võimalikuks.

«Vaide esitaja on läinud kuni väideteni, et elaniketa maja on ohtlik piirkonnale, ja vihjab sellega, et majja on vaja elanikud sisse viia,» ütles Raid. «Praegu me ei saa aktsepteerida lõpuni ehitamist. Linn peab jälgima ka seda, et detailplaneeringust kinni peetaks.»

Gert Roosaare telefon ei olnud eile levis.


Tutvu arendaja ja linnavalitsuse seisukohtadega

Arendaja põhjendab linna ettekirjutuse järel ehituse jätkamise vajalikkust:

V A I E
Tartu Linnavalitsuse Arhitektuuri ja ehituse osakonna Järelevalveteenistuse ehitusjärelevalve vanemspetsialisti Eduard Alaveri 19.06.2012. a. haldusakti nr 7-14.2/09301 („Ettekirjutus nr 19“) osaliseks kehtetuks tunnistamiseks.

1. Tartu Linnavalitsuse Arhitektuuri ja ehituse osakonna Järelevalveteenistuse ehitusjärelevalve vanemspetsialist Eduard Alaver tegi 19.06.2012. a. vaide esitajale ettekirjutuse nr 19 (edaspidi nimetatud: „ettekirjutus“), mille punktis 3 esitas ta vaide esitajale kui Tartus Herne tn 45/47 asuvat ehitist ehitavale isikule nõude viivitamatult peatada täielikult ehitustegevus Tartus Herne tn 45/47 asuval objektil alates ettekirjutuse teadasaamise päevast või päevast, millal ta oleks pidanud ettekirjutusest teada saama.

2. Ettekirjutusest nähtuvalt on ettekirjutuse tegemise faktiliseks aluseks see, et Tartus Herne tn 45/47 asuvat objekti on haldusorgani hinnangul ehitatud projektiväliselt. Peamised etteheited seonduvad ettekirjutuste kohaselt erisustega hoone projektijärgsetes ja tegelikes mõõtudes (pikkus-, laius- ja kõrgusmõõdud). Seejuures on märkimisväärne, et haldusorgan on vähemalt kahel juhul tuvastanud (ning käsitlenud rikkumisena) ka seda, et tegelik hoonemaht on projektijärgsest hoonemahust väiksem (mitte suurem!). Nimetatud asjaolu omab olulist tähtsust eelkõige viimaste kuude meediakajastuse kontekstis, kus vaide esitajast on üritatud luua kuvand kui hoolimatust kinnisvaraarendajast, kes üritab õigusvastase tegevusega (projektiväline ehitamine) saavutada mingeid lubamatud eeliseid (suurem hoone), pööramata seejuures sisulist tähelepanu sellele, kuivõrd väikse tolerantsi raamesse kõik sellised väidetavad kõrvalekaldumised mahuvad (valdavalt on küsimus mõnekümnes sentimeetris, mis arusaadavalt ei anna vaide esitajale mitte mingeid lubamatuid eeliseid olemasolevale hoonele täiendavate korruste või ruumide lisamise näol, küll võimaldab aga oluliselt parandada hoone tulevaste elanike elukvaliteeti [nt täiendava soojustuse lisamine]), millised objektiivsed asjaolud on tinginud väidetavad projektist kõrvalekaldumised (ilmsed puudused, mitmetimõistetavused ning vasturääkivused detailplaneeringus ja ehitusloas), milliseid eesmärke on vaide esitaja ehitustegevust läbi viies seejuures silmas pidanud (Supilinna teemaplaneeringu järgimine) ning mida ta on juba teinud ja teeb ka praegu olukorra parandamiseks ning selle õigusaktidega kooskõlla viimiseks.

3. Samuti omab käesolevas asjas tähtsust fakt, et Tartu Linnavolikogu kehtestas oma 8.12.11 otsusega Herne tn 45/47 krundi detailplaneeringu ning Tartu Linnavalitsus väljastas selle alusel oma 01.03.2012. a. korraldusega nr 240 ehitamist võimaldava ehitusloa nr 572/12. Mõlemad eelnimetatud haldusaktid on kuni käesoleva hetkeni kehtivad, neid ei ole vaidlustatud ja nende kehtivust peatatud (sh ka mitte vaidlusaluse ettekirjutusega). Ehitamine Herne 45/47 objektil pole seega toimunud mitte omaalgatuslikult/õigusvastaselt, vaid (väidetavalt) mittetäielikus kooskõlas kehtivate haldusaktide kõikide tingimustega.

4. Vaide esitajal on kehtiva detailplaneeringu ja kehtiva ehitusloa alusel reaalne ehitusõigus ning ilma vaide punktis 3 nimetatud haldusakte tühistamata ei ole võimalik seda vaide esitajalt ära võtta. Kuigi ehitusseaduse (ES) § 61 lg 1 p 3 annab ehitusjärelevalvet teostavale ametiisikule õiguse teha ehitise omanikule või ehitist ehitavale isikule ettekirjutuse, kui ehitamise käigus ei peeta kinni ehitusprojektist ning kuigi ES § 61 lg 4 kohaselt võib nimetatud ettekirjutuses ehitusjärelevalvet teostav ametiisik esitada nõude muuhulgas ehitamise täielikuks peatamiseks, ei anna viidatud norm ametiisikule ometi õigust tühistada/peatada pelgalt oma ettekirjutusega kehtivat detailplaneeringut ega selle alusel väljastatud ehitusluba või võtta ettekirjutuse adressaadilt talle kehtiva detailplaneeringu ja ehitusloaga antud õigusi. Ehitamise täielik ja tähtajatu peatamine võib olla õigustatud juhul, kui ehitatakse täiesti õigusvastaselt (st üldse ilma detailplaneeringu ja ehitusloata), kuid kindlasti mitte juhul, kui kõik ehitamiseks vajalikud alusdokumendid (detailplaneering, ehitusluba, ehitusprojekt) on kehtival kujul olemas ning vaidlus käib ainult mõningate alusdokumentides esitatud nõuete täitmise (sh nende täitmise võimalikkuse ja otstarbekuse) üle. Teistsuguse tõlgenduse kohaselt oleks ehitusjärelevalvet teostaval ametiisikul vähimagi rikkumise tuvastamise korral sisuliselt nii kehtiva detailplaneeringu kui ka ehitusloa kehtivuse täieliku ja tähtajatu peatamise õigus, mida tuleks arusaadavalt lugeda õigusvastaseks.

5. Põhiseaduse § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, Põhiseaduse § 11 kohaselt tohib õigusi ja vabadusi piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemust. Haldusorgani poolt haldusmenetluse subjektile seatavate piirangute vajalikkuse (proportsionaalsuse) põhimõte tuleneb seega juba Põhiseadusest. Ka haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 lg 2 sätestab, et halduse õigusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Proportsionaalsuse põhimõtet on arvukates lahendites pidanud oluliseks ka Riigikohus.

6. Vaidlustatav haldusakt ei ole haldusakti aluseks olevaid faktilisi asjaolusid arvestades antud juhul ilmselgelt proportsionaalne. Kuigi vaide esitaja nõustub haldusorganiga selles osas, et projektivälise ehitustegevuse peatamine võib iseenesest olla mõistlik ja põhjendatud piirang, jääb vaide esitajale arusaamatuks, miks on haldusorgan antud juhul täielikult peatanud kogu ehitustegevuse Herne tn 45/47 ehitusobjektil. Nagu eelnevalt väljatoodud, on vaide esitajal kehtivast detailplaneeringust ja ehitusloast tulenev ehitusõigus, mida temalt pole keegi ära võtnud, ja väidetavalt projektiväline ehitustegevus moodustab äärmisel juhul vaid osa kogu ehitusobjektil läbiviidud ehitustegevusest, piirdudes valdavalt mõnekümne sentimeetriste mõõtude väidetava vahega (mis olid muuseas mitte ainult vaide esitaja kasuks, vaid ka tema kahjuks). Kui haldusorgani eesmärgiks on tagada ehitamisel kehtivast ehitusprojektist kinnipidamine, siis tuleb proportsionaalseks meetmeks lugeda mitte kogu ehitustegevuse, vaid ainult projektivälise ehitustegevuse peatamist. Vaide esitaja hinnangul puudub mõistlik põhjendus, miks ta ei peaks tohtima jätkata ehitusobjektil sellist ehitustegevust, mis on ehitusprojektiga kooskõlas, arvestades muuhulgas asjaolu, et vaide esitajal on ehitustööde teostajatega sõlmitud sellekohased lepingud, tal on kolmandate isikute ees võetud vastavad kohustused ning kõigi ehitustööde peatamine põhjustab vaide esitajale arusaadavalt olulist kahju.

7. Riigikohtu halduskolleegium on oma 26.11.2002. a. otsuse nr 3-3-1-64-02 punktides 15-19 märkinud: „Kui juurdeehitus on sisuliselt kehtivate planeeringutega, ehitusnormide ja muude ehitise suhtes kohaldatavate normidega kooskõlas või kooskõlla viidav, oleks omanik tõenäoliselt saanud juurdeehituse püstitada ka korrektselt käitudes, s.t enne tööde alustamist ehitusluba taotledes. Niisugusel juhul ei ole naabri õigusi tegelikult kahjustatud või need kahjustused on kõrvaldatavad muude meetmetega. Kui ehitis ei riku seejuures kellegi teise ega ka avalikke huve, ei saa vallavalitsus teha lammutamisettekirjutust ainuüksi karistusena omavolilise ehitamise eest. Sama põhimõtet on õigesti rõhutanud ka ringkonnakohus, kes asuski seisukohale, et kolmas isik (omanik) on ehitusnorme rikkunud vaid formaalselt ja sisulised puudused on täies ulatuses kas kõrvaldatud või kõrvaldatavad. [...] Omavolilise ehitise lammutamist või muul viisil likvideerimist ei saa ehitisele esitatavate materiaalõiguslike nõuete rikkumine õigustada iga kord ka siis, kui rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada leebemate vahenditega. Samuti tuleb arvestada, et lammutamisele ei saa kuuluda kogu õigusvastane juurdeehitus, vaid lammutamisele võib määrata vaid minimaalse osa, mis on vajalik teise isiku õiguste või avaliku huvi kaitseks.“ Vaide esitaja peab Riigikohtu seisukohast juhindudes antud vaide kontekstis vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui peaks tõepoolest selguma, et vaide esitaja ei ole ehitustegevuse käigus mõningaid ehitusprojekti nõudeid täpselt (nt mõnekümne sentimeetri võrra) järginud, ei saa kogu ülejäänud, kehtivatel alusdokumentidel põhineva ning täiesti õiguspärase ehitustegevuse peatamist (rääkimata seejuures ehitise lammutamisest) käsitleda proportsionaalse meetme või õiglase karistusena selliste võimalike rikkumiste eest.

8. Lisaks märgib vaide esitaja, et ehitustööde jätkamine Herne tn 45/47 objektil on vähemalt teatud mahus möödapääsmatu ja vältimatult vajalik ning, et väidetav avalik huvi ehitamise peatamise vastu, kuni selgub, kas ja millisel viisil oleks kõige otstarbekam väidetavaid rikkumisi kõrvaldada, ei saa ega tohigi kaaluda üles vaide esitaja huvi tema õiguspärase omandi säilimise ja selle turvalisuse tagamise vastu. Vaide esitaja selgitab, et isegi täiesti ebaseaduslik ehitis (mida ehitis Herne tn 45/47 arusaadavalt ei ole) peab vastama teatud ohutus- ja turvalisusnõuetele, mis on kasvõi juba kolmandate isikute huvides (st tuleb tagada, et ehitisse ei pääseks vargad ega asotsiaalne element, et ehitis oleks tule- ja ilmastikukindel, et ehitist ei süüdataks ning et see ei laguneks, et sealt ei eralduks konstruktsioonielemendid ja et see ohustaks naabreid ja möödakäijaid). Antud juhul tuleb haldusorgani poolt lisaks anda vaide esitajale kui ehitise omanikule aga ka võimalus oma omandi sälitamiseks ja kaitsmiseks sellisel viisil, et tema poolt ehitise renoveerimiseks tehtud investeeringud ei satuks ohtu ega häviks ning et ilma avalikke huvisid täiendavalt kahjustamata oleks kuni edasise haldusmenetluse lõpuni võimalik vähemalt ehitise struktuurielementide ja konstruktsioonide konserveerimine (nt isegi juhul, kui mingi konstruktsioon paikneb projektijärgsest asukohast mõnikümmend sentimeetri eemal, tuleks omanikule anda ikkagi võimalus tagada konstruktsiooni ohutus ja selle füüsiline säilimine, kuni lõplikult selgub, kas väidetav rikkumine on kõrvaldatav või mitte). Seetõttu paneb vaidlustatava ettekirjutuse nõue täielikult peatada kogu ehitustegevus Herne tn 45/47 objektil kõige otsesemalt ohtu vaide esitajale kuuluva vara ning on seega ettekirjutuse eesmärki silmas pidades ilmselt ebaproportsionaalne.

9. Eeltoodud põhjustel ja HMS § 85 p-st 1 juhindudes taotleb vaide esitaja vaide rahuldamist ja tema poolt vaidlustatava haldusakti (Tartu Linnavalitsuse Arhitektuuri ja ehituse osakonna Järelevalveteenistuse ehitusjärelevalve vanemspetsialisti Eduard Alaveri 19.06.2012. a. haldusakti nr 7-14.2/09301 „Ettekirjutus nr 19“) osalist kehtetuks tunnistamist käimasolevas vaidemenetluses. Vaide esitaja taotleb ettekirjutuse kehtetuks tunnistamist selles osas, mis peatab Herne tn 45/47 ehitusobjektil täielikult igasuguse (st ka teiste haldusaktidega lubatud ja ehitusprojektiga kooskõlas oleva) ehitustegevuse ning selles osas, mis ei võimalda vaide esitajal tarvitusele võtta kõiki vajalikke meetmeid Herne tn 45/47 elamu kaitsmiseks, säilimiseks ning selle turvalisuse tagamiseks. Ülejäänud osas vaide esitaja ettekirjutust ei vaidlusta ning on valmis seda vabatahtlikult täitma.

10. Käesolevaga kinnitab vaide esitaja, et vaieldavas asjas ei ole jõustunud kohtuotsust ega toimu kohtumenetlust (HMS § 76 lg 2 p 6).


Linnavalitsuse seisukohad arendaja vaide kohta:
http://info.raad.tartu.ee/webaktid.nsf/gpunid/G96362B399DFE0BF7C2257A540027559D?OpenDocument