Triin Messimas: mida teha kodulaenuintressiga?

Triin Messimas. Foto: Peeter Langovits

Eestis on 156 000 kodulaenu võtnud peret ja tuhanded alles kaaluvad laenu abil uue kodu soetamist. Viimasel ajal rekordmadalale langenud kodulaenu intressimäär on pannud mõtlema, kas nüüdsel soodsal tasemel intress tasuks pikemaks ajaks fikseerida või hoopis ülimadala euribori abil kulusid kokku hoida.

Ühest vastust ei ole, kuid esitan mõned mõtted, millest laenuvõtja võiks otsuse tegemisel juhinduda.

Eesti Panga andmetel langes eluasemelaenude intressimäär mais viimase kümne aasta madalaimale tasemele, 2,9 protsendile. Enamikule laenuvõtjatele tuttav kuue kuu euribor on viie aastaga langenud 5,5 korda, muutes keskmise kodulaenu kuumakse 130 eurot väiksemaks.

Paljudel laenuvõtjatel on viie aasta tagune laenukulu veel hästi meeles ja seetõttu ka huvi laenuintressi tõusu riski maandada.

27. juuni seisuga oli võimalik kodulaenuintressi fikseerida alla kuue kuu euribori määra: kaheks aastaks baasmääraga 0,832, kolmeks aastaks 0,924 protsenti. Intressi saab ebatavaliselt soodsalt fikseerida seetõttu, et euribori tõusu lähiajal veel ei oodata.

Intressimäära fikseerimisel tuleb siiski arvestada teatavate piirangutega. Lahendus ei sobi laenu osade kaupa kasutuselevõtmisel, sest pank ei saa üldjuhul võimaldada sama intressitasemega laenuraha pikema aja jooksul.

Samuti tuleb arvestada, et enne algul kokku lepitud tähtaega laenu tagasimaksmine või intressimäära ujuvaks muutmine võib laenusaajale turuintressimäärade languse korral kulukaks osutuda.

Kui laenuandjal pangal pole võimalik enne tähtaega tagasi saadud laenuraha uuesti sama hinnaga välja laenata, tuleb pangale tekkiv kulu tasuda kliendil, kes nn lahtifikseerimist soovib.
Laenukulude vähendamiseks võib olla hea mõte muuta baasintressimäär lühemaks – asendada kuue kuu euribor ühe või kolme kuu euriboriga.

Võrdluseks, ühe kuu euribor oli 27. juunil tasemel 0,376 protsenti ehk ligi 2,5 korda (55 baaspunkti) kuue kuu euriborist madalam.

Ühekuuline baasmäär tähendab igakuist laenuintressi ülevaatamist ja laenumaksete muutust, mis langevate intressimäärade puhul on tervitatav, intressimäärade kasvutrendi puhul ilmselt enam mitte.

Lihtne loogika kinnitab aga, et kui keskmine ühe kuu euri­bori tase kuue järgmise kuu jooksul jääb tänasest kuue kuu euriborist madalamaks, on laenusaaja intressikuludes ikkagi võitnud.
Summaarselt kõrgemaks kujuneb intressikulu vaid kiire intressimäärade kasvu korral.
 
Milline lahendus siis valida? Fikseeritud intress tähendab ühesuguseid laenumakseid ja ettenähtavat intressikulu. Väga lühike euribor tähendab praegu väga väikest intressikulu, kuid teatavat ebakindlust järgnevatel perioodidel. Head valikud võivad olla mõlemad.

Valides lühikese perioodi, on eriti tark intressikulu arvelt nüüd säästetud summat mitte ära kulutada, vaid see kõrvale panna. Olenevalt summa suurusest võiks olla mõeldav see ka arveldus- või kogumiskonto intressimäärast tulusamalt paigutada.

Kuna kodulaen võetakse aastakümneteks, on mõistlik aeg-ajalt oma laenuleping üle vaadata, et leida senisest parem lahendus kulude optimeerimiseks.

Palju on spekuleeritud selle üle, kas pank muudab baasintressi perioodi muutmise korral ka laenu intressimarginaali. Turupraktikat ei tea, kuid SEB-s ei tähenda baasintressi muutmine automaatselt intressimarginaali ülevaatamist.

Kui kliendi riskitase on jäänud samaks, ei ole me näinud vajadust riskimarginaali muuta ning ainus kulu kliendile on olnud laenulepingu muutmise tasu, mis iga kord eraldi panga ja kliendi vahel kokku lepitakse.

Seega on praegu väga hea aeg laenukulud üle vaadata – sobivaima intressilahenduse väljavalimisel tasub kindlasti ka oma kliendihaldurilt nõu küsida.