Kadri Leetmaa: Ühe planeeringu õppetunnid. Kui oluline on linna üldplaneering?

Kadri Leetmaa Foto: Sille Annuk

Ääretult kaua menetletud Ihaste metsa planeeringu kehtestamise järel juunis on peetud üksjagu sõnalahinguid. Paslik on küsida, mida on see pikk planeerimisteekond meile õpetanud.

Detailplaneering Ihaste metsas ehitusõiguse määramiseks ehk ametlikult Hipodroomi 4 ja Männi­metsa tee 3a detailplaneering algatati 2004. aasta märtsis. Tol ajal oli tegu linna üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, ent juba 2005. aastal kehtestatud üldplaneering arvestas algatatud Ihaste metsa detailplaneeringu linna lähteülesannet: puhkemetsa lubati planeerida elamukrundid, kuid üle poole metsast pidi jääma avalikku kasutusse.

Eriarvamuste üle on vaieldud 16 aastat. Kompromisse on otsitud mitmeid riigiasutusi kaasates, ka kohtus. Ometi on linna nõudmised planeeringust huvitatud eraomanikele kogu selle teekonna vältel püsinud samad. Selle aja jooksul on linnaplaneerimise valdkonda juhtinud viis abilinnapead, linnaelu on suunanud seitse koalitsioonilepet, töötanud on viis volikogu koosseisu. Linna üldplaneeringuid, milles Ihaste metsa on lubatud elamud, on olnud järjestikku kaks, sest ka 2017. aastal kehtestatud üldplaneering kinnitas seda. Just üldplaneeringu seisukoht, eriti aga selle stabiilsus, teeb elamute ehitamisest loobumise keeruliseks.

Paljude linnavolinike jaoks oli suve hakul tehtud otsus ilmselt üks keerulisemaid. Ühelt poolt on seni avalikus kasutuses olnud mets jõudnud südame külge juurduda ka neile, kes vaidluse algust ei mäletagi. Teisalt aga, mis veel peale linna üldplaneeringu peaks olema see platvorm, mis arendajatele ja maaomanikele linnas korda läheb?

Volikogu saanuks teha kannapöörde, seda aga üldplaneeringu autoriteedi hinnaga ning teadmisega, et näited, kus omanik saab kohtult toe oma õiguslikule ootusele, on olemas.

Esimene suurem õppetund Ihaste metsa planeeringust on see, et suuremad ruumilise arengu vaidlused on mõistlik maha pidada üldplaneerimise käigus. Eriti oluline on see praegu, sest üldplaneeringu arutelud käivad järgmise aasta jooksul. Just praegu on tarvis välja öelda, milliseks peaks kujunema endise sadamaraudtee koridori tulevik ning kas Supilinna on tarvis auto- või kergliiklussilda või kas üldse läheb seal tarvis uut silda. Aga ka see, kus asuvad Tartu puhkemetsad.

Kokkulepitud ruumikorralduse muutmise vajadus ei ole ometi midagi erakordset. Omandikeskses linnaruumis – see, milles viimased veerand sajandit oleme elanud – on olnud tavalised arendaja soovid muuta detailplaneeringuga kehtivat üldplaneeringut. Praegune olukord, kus kogukond soovib muuta üldplaneeringuga kooskõlas olevat detailplaneeringut, ei ole tavaline. Olemuselt on see soov aga õige, sest kui eraomanik saab muuta detailplaneeringuga üldplaneeringut, miks siis kogukond ei peaks seda saama. Praktikas oleks see lahing aga olnud lihtsamini võidetav üldplaneeringu protsessi käigus.

Et hiljutine arutelu on keerelnud eraomandi puutumatuse üle, meenutan kaht ligikaudu sama aja Tartu planeerimiskogemust, mille puhul eraomaniku õigusliku ootuse ja kogukonna soovide osas jõuti erinevale tulemusele.

Esimene näide on Supilinna üldplaneerimise ajajoon. 2001. aastal kehtestas volikogu Supilinna linnaosa üldplaneeringu. Selleks ajaks oli varem suhteliselt kehva mainega Supilinn juba atraktiivsust kogumas. Uues ruumivisioonis nähti ette Supilinna tihendamine: rajada uued juurdepääsutänavad ja hoonestada rohelised kvartalisisemused.

Naiivne oleks arvata, et see planeering (buumi eel) ei tekitanud äriplaane ja omanike ootusi ehitusõiguse suhtes. Ometi aeg edenes ja Supilinna kogukond arvas teisiti. 2007. aastal algatati ja 2014. aastal kehtestati Supilinna teemaplaneering, milles tihendamisest loobuti. Olime omandikeskses Eestis tunnistajad ühele koostöisele planeerimisprotsessile ja oskuslikule kogukonnajuhtimisele. Muutusid linnaosa eraomanike õigused, kuid kohtuvaidlusi nii oluliste muutustega planeeringule ei järgnenud.

Teine näide on Karlova linnaosa teemaplaneering, mis algatati 2002. ja kehtestati 2010. aastal. Planeerimisprotsess oli põhjalik ning kogukond aktiivne, ent tulemus teistsugune. Päeva-Tähe-Pargi kvartali arendusala asjus tekkis kohtuvaidlus ning kohtulahendid tühistasid Karlova planeeringu vaidleva arendaja kruntide piires. Praegu tunneme seda kvartalit Tähe residentsidena ning ilmselt on hulk linlasi sellise arenguga rahul. Kohus andis siin omanikule õiguse lähtudes sellest, mis oli kinnistu omandamise ajal kirjas linna üldplaneeringus.

Need näited kõnelevad meile, et avaliku ja eraomaniku huvi klapitamisel võib jõuda erinevatele lahendustele. Kindlasti ei ole see nii, et ruumikorralduse tingimused maaomaniku jaoks ei tohi üldse muutuda. Tegureid, mis muutust võimaldavad, on aga palju: sihikindel ja koostööaldis kogukond, põhjalik ja kaasav planeerimisprotsess, arendajate valmisolek plaane muuta. Oma roll on majandustsüklil ning kindlasti muilgi tegureil.

Teine õppetund Ihaste metsa planeeringust, kuid tegelikult laiemalt Eesti planeerimispraktikast, on see, et seni ei saa me hästi hakkama avaliku funktsiooni tagamisega eramaal.

Raske öelda, mis neist teguritest on olnud Ihaste puhul Supilinnast erinevad. Praegu näeme ainult tulemust, et vaidleme detailplaneeringu üle, mis on üldplaneeringuga kooskõlas. Volikogu oleks saanud teha kannapöörde, seda aga üldplaneeringu autoriteedi hinnaga ning teadmisega, et näited, kus omanik saab kohtult toe oma õiguslikule ootusele, on olemas.

Teine õppetund Ihaste metsa planeeringust, kuid tegelikult laiemalt Eesti planeerimispraktikast, on see, et seni ei saa me hästi hakkama avaliku funktsiooni tagamisega eramaal. Näiteid seadusega ette nähtud kallasraja kadumisest elamuarenduste tõttu on üle Eesti palju. Kas oleme suutelised tegema eraomanikuga koostööd nii, et tema omanduses olev mets saabki jääda puhkemetsaks ja pakkuda linlastele puhkemetsale väärilist rõõmu ja rahu? Mis on need avalikud kasutused, mida eraomanik peaks linnalähedases puhkemetsas võimaldama?

Oletagem, et erametsas on suusa- ja jooksurada. Ilmselt paljud omanikud seda lubaksid. Kes aga peaks koristama prügi? Lõõgastav seenelkäik on päise päeva ajal ka erametsas lubatud. Kas ootame aga ka seda, et puhkemetsas saab spontaanselt ATVga rallida? Kas peaks saama sinna viia linnakrundilt niidetud muru?

Ihaste metsa planeeringus leidsime omanikukesksele ühiskonnale omase lahenduse. Osa metsast jäi eraomandiks ja seal saavad omanikud «teha, mida nad tahavad», teine osa maast saab kohaliku omavalitsuse omandiks, kus linn «saab teha, mida ta tahab».

Meil on menetluses oleva üldplaneeringuga määratud Tartu territooriumil nii mõnigi puhkemets. Linlane käib puhkamas ka linnaümbruse metsades, mis jäävad teistesse omavalitsustesse. Kuidas tagame, et neile metsadele ei langeks sellist avalikku kasutust, mis kahandab metsa väärtust ja mida ükski omanik ei taha oma metsas näha? Me ei saa ju kõiki puhkemetsi linna omandisse kaubelda.

Tugevate kogukondade teke ja linnaplaneerimises arvestatavaks muutumine on tegelikult väga oodatav fenomen. Uus põlvkond, kes julgeb olla kriitiline ka omanikukeskse ruumikorralduse suhtes linnades, on asunud aktiivselt ruumiotsustele kaasa mõtlema. Ei saada enam aru 1990. aastate täiserastamise ideoloogiast ja ei peagi saama, sest nähakse, milliste murede juurde on täielikult erastatud linnaruum meid juhatanud. See uus erastamisjärgne põlvkond linlasi küsib aina sagedamini: kelle linn see on? Samamoodi nagu on loomulikud maaomaniku äriplaanid, on arusaadavad faktiliselt avalikus kasutuses oleva metsaga seostuvad ruumikogemused ja emotsioonid.

Ihaste metsa detailplaneeringu saatust asutakse õige pea kogukonna soovil kohtus kaaluma. Olgu selle pika teekonna vahefiniš see hetk, mil mõtleme linnaplaneerimise võime üle käia kaasas väärtuste muutumisega. Keset uue üldplaneeringu menetlemist mõtisklegem aga ka linna üldplaneeringu autoriteedi üle.