Tartu linnavalitsus on algatanud kesklinna strateegia väljatöötamise ning usaldanud konsultatsiooni- ja koolituskeskusele Geomedia selles töös abistava käe rolli. Töö on algusjärgus – jätkub tartlaste arvamuste ja ettepanekute kogumine linnavalitsuse kodulehel, varsti alustavad töötoad.
Praegu on sobiv aeg tutvustada teemasid, millega on vaja tegelda strateegia koostamisel, ning tõstatada küsimusi, millele soovime vastuseid. Loodetavasti aitab probleemistikust visandatud üldpilt suunata arutelusid konstruktiivsetele radadele, muu hulgas toetades strateegia koostamisel osalejaid valikute tegemisel ja põhjendamisel ning neile valikutele tuginevate ettepanekute esitamisel.
Esmajoones tähendabki strateegia valikuvõimaluste nägemist ja valikute langetamist. Samuti on vaja mõista, millised on olnud senised arengud kesklinnas, Tartus tervikuna ning ümbritsevas maailmas laiemalt, nagu ka oluliste protsesside tulevikuväljavaated, mis muudavad ühed valikud realistlikumaks kui teised.
Kolm stsenaariumi
Keskseks küsimuseks kesklinna strateegia koostamisel on see, kas Tartu kesklinn peaks arenema sarnasemaks teiste linnaosadega, tugevnema linnakeskusena või kujunema city’ks, mis toetab Tartu positsiooni regionaalse, üleriigilise ja rahvusvahelise keskusena.
See tähendab valikuid linnaelu funktsioonide vahel, mis on tähtsad erinevate huvidega sihtrühmadele.
Kesklinna arendamine linnaosa funktsioonide kohaselt tähendab eelkõige uute eluruumide ehitamist ning linnaruumi arendamist kesklinna praeguste ja uute elanike vajadusi arvestades.
Selline arengutee nõuab asjakohast kaubandus- ja teenindusasutuste võrku, piisavalt elukohalähedasi lasteaedu, üldhariduskoole, vaba aja veetmise võimalusi, sotsiaalteenuseid ning avalikku puhkeotstarbelist linnaruumi (nt mänguväljakud), samuti transpordikoormuse vähendamist ja muu müra piiramist või koondamist üksikutesse kohtadesse.
Kui soovime arendada kesklinna kui Tartu linnakeskust, peame keskenduma funktsioonidele, mis toovad kesklinna nii tartlasi kui ka linnastu elanikke laiemalt.
Selline kesklinn on linna (ühis)transpordisõlm. Siin paiknevad linna peamised kultuuri- ja meelelahutusasutused, parimad kauplused ja mitmekesiseim valik teenindusettevõtteid. Tartu linnakeskusel peab olema ka esindusfunktsioon koos väljakute, promenaadide ja parkidega. Ja loomulikult on siin linnavalitsuse asukoht.
Selleks, et Tartu kesklinn areneks regionaalse, üleriigilise ja rahvusvahelise keskusena, on vaja muuta siinne linnaruum kasulikuks inimestele, kelle elukoht on kaugemal, ning organisatsioonidele, kelle tegevuspiirkond ulatub kaugemale Tartu linna mastaabist.
See tähendab regionaalseid riigihaldusasutusi, riigi keskvõimu asutusi, kõrgema taseme äriteenuseid. Kesklinn peaks olema konkurentsivõimeline asukoht rahvusvaheliselt tegutsevatele ärisektori ja targa majanduse ettevõtetele oma kontorite rajamiseks.
Vajalik on konverentsi- ja majutusteenuste areng. Tagatud peab olema kesklinna hea kättesaadavus rahvusvaheliste bussi-, rongi- ja lennuliinide terminalidest.
Neid arengustsenaariume on võimalik ning tõenäoliselt ka vajalik teatud ulatuses ühitada, nii et valiku tulemusel määratleme tegelikult soovitud tasakaalu nende vahel – kas edasises arengus suurendada või vähendada mõne funktsiooni tähtsust kesklinnas.
Samas ei pruugi kõik funktsioonid kesklinna või selle väiksematesse osadesse korraga «ära mahtuda» ning tuleb olla valmis ka eri funktsioonide ja huvirühmade konfliktide ennetamiseks.
Hooned, maa ja aeg
Teiseks oluliseks valikuks on kesklinna hoonestatus. Ühest küljest on tegemist valikuga, mis peab olema kooskõlas linnaelu funktsioonide arendamise vajadusega: kas ja millisel määral on kesklinna vaja veel hoonestada, et suudetaks täita soovitud funktsioone?
Teisest küljest on valik ka arhitektuuriline ja linnaruumi välimust kujundav. Kas kesklinn peaks olema hoonestatud tiheda(ma)lt või hõreda(ma)lt? Kas kesklinnas tuleb ette näha kõrghoonestuse alade laienemist? Kas kõrgemate hoonete lubamisega võiks kaasneda ka mittehoonestatud alade (parkide ja väljakute) suurenemine?
Kolmanda valikuga on vaja kokku leppida, kas kesklinna maakasutuse kavandamisel seatakse esikohale erahuvid või avalikud huvid. Esimesel juhul tegeldakse üksikutele kruntidele ehitusõiguse andmisega vastavalt krundiomanike soovidele, lähtudes maalapi maakasutuse majanduslikust efektiivsusest ja kasutuse edasisest mugavusest.
Avalike huvide alusel arendatava linnaruumi puhul lähtutakse ühishuvide leidmise põhimõttest ning seda mitte üksnes krundiomanike vahel, vaid võttes arvesse kõiki ühiskonna osapooli.
Erahuvide kandjana tuleb siin mõista laiemalt kõiki krundiomanikke, olgu see eraisik, ettevõte, linna- või riigiasutus. Kahetsusväärseks näiteks, kus kinnisvaraarendaja ja riigiasutuse erahuvid on peale jäämas, on rahvusarhiivi uue hoone asukoha valik kesklinnast väljas.
Strateegias ja planeeringus, mille koostajaks on elanike ühishuvide väljendamiseks ja täitmiseks moodustatav kohalik omavalitsus, on loomulik valik avalike huvide eelistamine. Samas tuleb ikkagi püüda saavutada tasakaalupunkt, kus arvestatakse ka erahuvisid, kui need ei vastandu avalikele huvidele. Kui omanikel puudub huvi teha oma maaga midagi kasulikku, jääb areng hoopis seisma.
Neljandaks on vaja selgelt määratleda, millise ajaga loodetakse strateegia alusel koostatav planeering ellu viia.
Igal strateegial ja üldplaneeringul on ajaline loogika. Teatud planeeringulahendused realiseeruvad kiiremini, teised aeglasemalt.
Tartu puhul on asjakohane küsimus, kas kavandame kesklinna aastaks 2030 või 2060. Valik lühiajalise ja pikaajalise perspektiivi vahel sõltub tugevalt kavandatud muudatuste ulatusest ja planeeringu lahenduse majanduslikust loogikast.
Valikud kesklinnas
Tartu kesklinna arengu strateegiat välja töötades tuleb arvestada, et kesklinna arendamisel valikuid tehes ei ole me vabad, vaid neid kujundavad erinevad sisemised ja välised tegurid.
Oluline osa kesklinna arendamise ülesannetest tuleneb kesklinna linnaehituslikust olukorrast. Katkestustega areng on andnud Tartu kesklinnas väga ebaühtlase kvaliteediga linnaruumi.
Vanalinn ja ala kuni Emajõe ja Riia tänavani on välja kujunenud suures osas kesklinliku linnaruumina – eriarvamusi on vaid selles, kas see peaks olema rohkem hoonestatud või mitte –, Taskulinnas ja Emajõe vasakkaldal võib aga jätkuvalt kohata äärelinlikke maastikke, agulit ning tühermaad.
Krundiomanike arendustegevus enne selget tervikkujutlust alast kui kesklinna osast on loonud sinna arhitektuurilise segaduse. Isegi päris uute hoonete puhul on vanale kesklinnale suunatud paraadfassaadide kõrval unustatud Emajõgi ja uus kesklinn ise.
Senisest suurem ja mitmekesisem kesklinn nõuab ka siinse linnaruumi paremat sidusust. Eelkõige on jutt vana kesklinna ja Taskulinna paremast ühendatusest jalakäija vaatepunktist.
Teiseks oluliseks teemaks on Emajõe parem- ja vasakkalda terviklikkus Tartu kesklinnas. Selle eelduseks on vasakkalda linnaruumi (eelis)arendamine arhitektuuriliselt mõtestatud moel. Seejuures ei tähenda see ilmtingimata suurte hoonestusmahtude kavandamist.
Küll võiks aga esmajoones kaaluda just vasakkalda kasutuseta krunte, kui soovitakse leida asukoht uutele avaliku sektori esindushoonetele, näiteks riigikohtule. Huvitatud isikud ei peaks nägema asukoha probleemi üksnes egoistlikust vaatepunktist, keskendudes juba loodud kesklinliku linnaruumi tarbimisele. Uute hoonetega on võimalik kujundada kesklinnas ka uut kvaliteeti iseendale ja teistele.
Kesklinn linnaosana
Veelgi suurem ülesanne on senisest avarama kesklinna täitmine eluga – inimeste ja tegevustega. Analüüsin lühidalt sellest aspektist eespool kirjeldatud arengustsenaariumide elluviimise võimalusi.
Arendades Tartu kesklinna kui tavalist linnaosa teiste seas, on hoonestamisel meie eelistuseks uute eluruumide ehitamine. Praegu on kesklinna planeeringualal loendatud 2933 eluruumi, kus elab 4609 inimest.
Kaks suuremat elamuarenduse ala, millele on kehtestatud detailplaneeringud – Fortuuna kvartal ja Riia-Filosoofi ala – võimaldavad ehitada eluruume kuni 1200 inimesele. Lisaks on kesklinnas või selle vahetus läheduses kehtestatud detailplaneeringuid eluruumide ehitamiseks vähemalt 500 inimesele.
Kui hoonestada linnaarhitekti kavandite alusel Emajõe vasakkallas ning kasutada neid hooneid valdavalt eluruumidena, peaks kesklinna lisanduma veel 1500 inimest.
Statoili ja McDonald’si kvartali parklate ning keskkatlamaja asendamine viiekorruselise kvartaalse hoonestusega, mille põhikasutuseks on eluruumid, tähendab tuhandet uut elanikku kesklinna. Kokku teeb see vähemalt neli tuhat uut kesklinna elanikku.
Jättes siinsest arutelust kõrvale kaasnevad liiklus- ja parkimisprobleemid, on stsenaariumi hindamise üheks põhiküsimuseks, kas sellise hulga inimeste lisandumine kesklinna ja Tartusse näiteks 2030. aastaks on tõenäoline.
Kesklinna elanike arvu märkimisväärseks kasvuks on kaks võimalust: linnasisene elanike ümberpaigutumine kesklinna kasuks või Tartu elanike arvu suurenemine nii, et oluline osa juurdetulevatest inimestest valib elukohaks kesklinna.
Tartlaste elukohaeelistustest annab hea pildi uuring «Tartu ja tartlased 2008». Küsitluse tulemused näitavad, et väljaspool kesklinna elavatest inimestest eelistab elukohana kesklinna ligi 8000 inimest, mis kesklinna võimalikku mahutavust silmas pidades ei olegi nii vähe.
Tuleb aga arvestada, et neist ligi kaks kolmandikku soovib sellesama küsitluse järgi elada ühepereelamus või ridaelamus, mille planeerimine kesklinna oleks väga julge ja uuenduslik lahendus, ning vaid 13 protsenti ehk umbes tuhat eelistaks elada kesklinnas korrusmajas.
Tingimustes, kus Tartu elanike arv ei kasva, eeldab kesklinnas eluruumide arvu suurendamine mujal asuvate vanade korterite müüki kellelegi, nende lammutamist või seniste eluruumide suurendamist ühendamise teel. Et kortereid müüa, on vaja (uusi) ostjaid, keda napib. Korterite ühendamine ei ole linnas seni populaarseks muutunud. Ka amortiseerunud eluruumide likvideerimine on Tartus pigem erandlik.
Mõnevõrra lihtsam on kasvatada kesklinna elanike arvu, kui kasvab Tartu elanike arv tervikuna. Senised trendid ja rahvastikuteadlaste prognoosid näitavad, et oluliste muudatusteta poliitikas ei ole selleks suurt lootust.
See nõuaks ühelt poolt aktiivset kasvule suunatud rahvastikupoliitikat, mis olemuslikult tähendab väga head ettevõtlus- ja töökohtade loomise poliitikat.
Teiseks on vaja kesklinna arengule keskendunud eluasemepoliitikat – näiteks ülikooli lõpetanutele või mujalt linnadest ja riikidest saabunud spetsialistidele kiiret juurdepääsu eluasemeturule võimaldava kvaliteetse munitsipaalelamufondi loomist nimelt kesklinnas.
Töö, lõbu, kaubandus
Tartu kesklinna arendamisel linnakeskusena on võtmekohal kesklinna suutlikkus pakkuda tartlastele parimaid ostuelamusi ning mitmekesiseid vaba aja sisustamise võimalusi.
Vaba aja funktsioonide laiendamise põhiliseks piiranguks on tavalise linnakodaniku mõõdukas sissetulekute suurus ning osaliselt sellest tulenev Lääne-Euroopa vaba aja veetmise mudeli – nädalavahetusel või õhtuti suundutakse kesklinna meelt lahutama – laiema leviku viibimine. Kaugemas perspektiivis võib siin loota positiivseid arenguid.
Küsitavam on kesklinna konkurentsivõime kaubanduses. Tartu on juba kaetud tiheda kaubanduskeskuste võrguga ning pealegi ehitatakse ja kavandatakse uusi juurde. Võrreldes 10–20 aasta taguse ajaga on palju muutunud ka elanike ostukäitumine. Nõutakse suurt kaubavalikut, ostud on suuremamahulised ning võimaluse korral minnakse poodi isikliku sõidukiga.
Arendajate vaatepunktist tähendab see huvi rajada autoga hea ligipääsetavusega asukohtadesse avaparklatega supermarketeid, mis kesklinna ei sobi.
Kesklinna arengud kaubanduses saavad tugineda eelkõige kvaliteedi parandamisele ja mitmekesisuse suurendamisele, näiteks uute brändikaupluste turule lisandumisega. Põhiline kesklinna konkurentsieelis seisneb seostatuses teiste keskuse funktsioonidega. Hoonestatuse mõttes kaubanduse arendamisel kesklinnas väga suurt arenguvaru ei ole.
Stsenaarium, mille alusel Tartu kesklinn peaks arenema tugeva regionaalse ja rahvusvahelise city’na, eeldab Tartu konkurentsivõimet ärisektori ning tarkade töökohtade loomisel.
Praegu on büroo- ja administratiivpindu kesklinnas 80 000 ruutmeetrit, millest 30 000 on avaliku sektori haldusorganisatsioonide kasutuses.
Koostatava kõrgkoolide teemaplaneeringu materjalidest selgub, et kesklinnas ja selle läheduses vabaneb Tartu Ülikoolil kasulikku pinda umbes 30 000 ruutmeetrit. Emajõe vasakkalda hoonestuskava maht on arvestuslikult 90 000 ruutmeetrit.
Hoonestades lõpuni Narva maantee, Raatuse ja Põigu tänava vahele jääva kvartali, Statoili ja McDonald’si parklad ning keskkatlamaja krundi, lisanduks vähemalt 70 000 ruutmeetrit. See teeb kokku 190 000 ruutmeetrit potentsiaalset büroopinda.
Arvestades ühe töökoha tarvis 15 ruutmeetrit, tuleks kõigi nende pindade täitmiseks luua üle 12 000 töökoha. Niisiis, isegi kui me loobume uljastest hoonestuskavadest Emajõe vasakkaldal, nõuab kesklinna väljaarendamine normaalse tiheduse ja kõrgusega hoonestusega äri- ja kontorite city’na valgekraede töökohtade arvu märkimisväärset suurendamist.
Tegelikus elus otsib kesklinna suurim büroohoone Plasku pärast Playtechi lahkumist uusi rentnikke 3000 ruutmeetrile büroopindadele ning on seadnud eesmärgiks täita need kahe-kolme aastaga.
Kui vaadata Tartu potentsiaali ärisektori ja targa majanduse töökohtade loomise poolest laiemalt, siis see on keskpärane. Eelkõige on piiranguks linna ja regiooni väike mastaap ning perifeerne asend olulisimate majandusarengu sõlmpunktide suhtes. Viimast võimendab kesine lennuühendus maailmaga.
Positiivse poole pealt on Tartus korralik ülikool ning lisaks veel kõrg- ja kutsekoole, kust tuleb igal aastal tööturule tuhandeid suuremate või väiksemate oskustega noori. Ülikoolidel on ka rakenduslike teadmiste ja tehnoloogiate arendamise võimalus ning kogemus ettevõtete partneritena.
Sarnaselt elukoha funktsioonide eelisarendamise stsenaariumiga eeldab ka city-stsenaariumi valimine aktiivset ettevõtluse arendamise ja (tarkade) töökohtade loomise poliitikat, mis saab olla Tartu tingimustes kõige tulemuslikum linna ja ülikoolide koostöös.
Eelkõige Tartu Teaduspargi tegevusega on saavutatud mõningat edu uue majanduse ettevõtete loomisel ja toetamisel, kuid sel moel seni loodud töökohtade arv on stsenaariumi vajadustega kõrvutades väga tagasihoidlik.
Tartu võimalused
Väga esialgne järeldus siin visandatud linnaelu funktsioonide arendamise analüüsist: Tartu kesklinna täitmine ükskõik milliste funktsioonidega, mis eeldavad intensiivset maakasutust ja hoonestamist, on tõsine proovikivi linna edasisele arengupoliitikale.
Kõige realistlikum oleks taotleda kesklinna kasutuse suurendamist eluruumide ja kontoritöökohtade arvelt nn uues kesklinnas, kusjuures ideaalis paikneksid uute kasutajate elu- ja töökohad kesklinnas.
Kui meie usk linna rahvastiku ja töökohtade loomise poliitikasse on väiksem, on mõistlikum kavandada juba planeeringus hõreda hoonestusega kesklinna, kus praegustele parkidele ja väljakutele lisaks rajataks hulgaliselt uusi.
Milliseks kujunevad Tartu kesklinna strateegia valikud tegelikult, selgub lähimate kuude jooksul analüüsi, huvirühmade ettepanekute, kaalutlemise ning avaliku võimu otsustuste tulemusel. Võib arvata, et Tartu kesklinna arendamiseks on mitu head lahendust, kuid mitte kõik ei ole head. Neist viimastest tuleb otsustamisel hoiduda.