Tartu ehitusjärelevalve juht selgitab, mida toob kaasa täna jõustuv uus ehitusseadustik

Foto: Corbis / Scanpix

Ehitamine käib nüüd hoopis teisiti kui eile ja seaduses ei ole mitte muudatused, vaid kõik on täiesti uus, tõdes Tartu ehitusjärelevalve juht Andres Aint. Tema sõnul kehtib nüüd üldine ehitamisvabadus, mida seadus paiguti piirab.

«Ametnikul, kes on vana seadusega üles kasvanud, on päris keeruline ümber õppida,» ütles Aint. «Reaalne seaduse tõlgendamine tuleb töö käigus, kindlasti oleme sügisel targemad kui nüüd seaduse jõustudes. Kodanikele läheb palju asju väga palju lihtsamaks.»

Kuni 20-ruutmeetriseid ja kuni viis meetrit kõrgeid elamuid ja nende teenindamiseks vajalikke hooneid võib nüüd ehitada suisa omavalitsust teavitamata. Siiski peab ka seesugune väikeehitis vastama planeeringutele.

«Kui alale on kehtestatud detailplaneering, peab lähtuma sellest; kui üldplaneering, siis üldplaneeringu nõuetest. Kui planeeringus on sätestatud nõuded ehitise asukohale, kõrgusele, tuleb neid nõudeid järgida,» selgitas Aint. «Teemaplaneeringutes Supilinnas ja Karlovas on seatud nõuded viimistlusele. Neid nõudeid tuleb järgida ja inimesed peavad lugema planeeringuid.»

Tähtis on tähele panna, et kuigi selliste väikeste hoonete ehitamisel omavalitsuse teavitamise kohustust ei ole, ei tähenda see ometi, et järelevalvet ei toimu. Järelevalve käigus kontrollib omavalitsus planeeringutele vastavust. Kui ehitus või ümberehitus pole planeeringule vastav, võib omavalitsus teha ettekirjutuse selle vastavusse viimiseks.

Tähtis on ka tähele panna, et kõik ehitised peavad vastama tuleohutusnõuetele.

«Kui tekib naabritevaheline vaidlus, aga eelnimetatud nõuded on täidetud, on see kohtu teema, tsiviilvaidlus kahe naabri vahel,» rääkis Aint. Seega, kui kasvuhoone või puukuur varjab naabri tulbipeenralt päikese, siis lahendab vaidluse kohus.

Tähtis tabel

Ehitus- või ümberehitusplaane pidavale inimesele on esimeseks kiireks spikriks ehitusseadustiku lisas 1 antud tabel, kus ehitise mõõtmete, otstarbe ja plaanitavate toimingute järgi saab teada, millal on vaja esitada ehitusteatis ja/või ehitusprojekt või tuleb taotleda ehitusluba.

Näiteks kuni 60-ruutmeetrise hoone rajamisel, kui sellel on kõrgust kuni viis meetrit, on vaja esitada ehitusteatis ja ka projekt. Ehitusteatis on uus mõiste.

Aint selgitas, et ehitusteatis tuleb omavalitsusele esitada vähemalt kümme päeva enne ehitamise alustamist. Kui omavalitsus kümne päeva jooksul sõna sekka öelda ei taha, võib hakata ehitama. «Mingisugust luba ei väljastata, see on põhiline erinevus võrreldes seni kehtinud kirjaliku nõusoleku nõudega, kus dokument ikkagi väljastati,» sõnas ta.

Omavalitsus peab kümne päeva jooksul teatise läbi vaatama. Kui ilmneb tarvidus sekkuda, siis tuleb lähtuda ehitusloa menetluse protseduurist, mis tähendab, et asjaajamine pikeneb veel 30 päeva võrra. Sekkumise vajadus võib olla näiteks siis, kui ehitatakse krundi piiri äärde: omavalitsus tahab kaasata naabreid, sest ehitis võib riivata naabrite huve.

Kaasamise korral peab naaber omakorda kümne päeva jooksul andma oma arvamuse kavandatava ehitise kohta.

«Kui arvamust ei anta, siis eeldatakse, et ta ei soovi oma arvamust avaldada, ning see loetakse vaikimisi nõusolekuks,» lausus Aint. «Siinkohal on oluline märkida, et rahvastikuregistris peaksid olema adekvaatsed andmed. Kui kiri läheb kuhugi metsatallu, kus inimene tihti kohal ei käi, siis ei pruugi teade temani jõuda ja arvamuse avaldamise aeg saab ümber.»

Väga paljudel juhtudel piisabki ehitusteatisest. Näiteks elamu laiendamisel kuni 33 protsenti või ümberehitamisel. Kas on vaja esitada ka projekt, sõltub hoone mõõtmetest.

Tasub tähele panna, et elamutele ja mitteelamutele on nõuded pisut erinevad.

Hea uudis ehitada soovijatele on see, et kui ehitusluba ei ole nõutav, ei ole vaja ka riigilõivu maksta.

Kortermajadega mure

Elamu mõiste alla lähevad ka suured korterelamud, mille remontimise ja ümberehituse puhul ei ole enam vaja ehitusluba, piisab ehitusteatisest ja tuleb esitada ehitusprojekt ning võibki hakata ehitama.

«Korterelamute temaatika võib tekitada muresid,» rääkis Aint. «Ekstreemsem näide on, et keegi soovib Annelinna paneelmajas teha kandvasse seina ukseava, nüüd võib projekti ise koostada, esitada selle koos ehitusteatisega osakonnale ja kümne päeva möödudes võib hakata ehitama.»

Uue korra kohaselt võib ehitusteatisega ehitatavaid hooneid ise ehitada ja järele valvata, kui on järgitud asjatundlikkuse põhimõtet. Samuti ei ole selliste hoonete ehitustööde lõpetamise järel enam vaja taotleda kasutusluba.

«Nukker koht on, et seadus ei kohusta koostama ehitusdokumentatsiooni, kui ei ole ehitusloakohustust. Kui projektis ongi ette nähtud armatuurid ja tugevdustalad, ei tea pärast keegi, mis seina sisse viimistluse alla sai ja kas üldse sai,» tõdes Aint.

Siiski on omavalitsusel õigus nõuda projekti ekspertiisi tegemist. Ka saab ühistu oma arvamuse öelda, ja kui see on põhjendatud, saab sellise ava tegemise keelata.

Kui nõutav on ehitusluba, kaasnevad sellega mitmed rangemad nõuded. Näiteks peab ka uute üksikelamute ehitamisel olema pädev omanikujärelevalve, niisamuti laiendamisel üle 33 protsendi, kui on vaja ehitusluba taotleda.

«Kui ehitustegevus on läbi, ei pea alati taotlema kasutusluba,» rääkis Aint. «Kui ehitamiseks oli vaja ehitusteatist, tuleb enne kasutamist esitada kasutusteatis. Ka selle läbivaatamiseks on omavalitsusel kümme päeva aega.»

Väga lihtsaks läheb Ainti sõnul nüüd kasutusotstarbe muutmine. Kui ärihoones on bürooruum, aga sellest soovitakse teha kauplust, piisab kasutusteatise esitamisest. Seni oli vaja taotleda uut kasutusluba, esitada mõõdistusprojekt ja veel hulk dokumente.

Linna üldplaneering muutub tähtsamaks

Tartu üldplaneeringu- ja arenguteenistuse juhataja Indrek Ranniku, mida muudab täna jõustuv planeerimisseadus omanike ja naabrite jaoks?

Omanik peab aru saama, et linna üldplaneeringu roll muutub olulisemaks kui seni. Lihtsalt krundiomanikule, olgu Nõmme või Kreutzwaldi tänavas, määrab üldplaneering sisuliselt ära hoone projekteerimise tingimused. Mis üldplaneeringus kirja pannakse, on hoonestamise aluseks. Seda on oluline tähele panna, kui uus üldplaneering läheb avalikustamisele.

Erinevalt vanast seadusest ei tarvitse paljudel juhtudel hoone ehitamise eel koostada detailplaneeringut. Vana seadus eeldas näiteks Supilinna Marja 12 krundil korterelamu ehitamisel kohustuslikult detailplaneeringut, sest krunt on miljööväärtuslikul hoonestusalal. Planeeringut tehti küllalt kaua.

Kui on üldplaneering, siis uue hoone ehitamiseks või laiendamiseks üle 33 protsendi, kui hoone sobib, ei pruugi  enam detailplaneeringut vaja olla.

Detailplaneeringu koostamise vajaduse tühja krundi hoonestamisel teiste hoonete vahel otsustab omavalitsus.

Kes täpsemalt?

Linnavalitsus koostöös volikogu arengu- ja planeerimiskomisjoniga. Kindlasti oleks vaja detailplaneeringut siis, kui tuleb juurde avalik huvi. Minu nägemuse järgi näiteks Selverit või Maximat, uut avalikkusele suunatud kaubakeskust ehitama asudes oleks vaja detailplaneeringut. See puudutab naabreid, see puudutab paljusid linnaelanikke. Linnal on võimalus kohustuslikud detailplaneeringualad ja -juhud sätestada üldplaneeringuga.

Seadus on täpsustanud need juhtumid, mil omavalitsus võib keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui kava on vastuolus avalike huvidega või kaasneksid kulud tänavate, tehnovõrkude jms väljaehitamisel.

Enne tänast päeva algatatud detailplaneeringute kehtestamise lõpptähtaeg on 1. juuli 2018. Seega, kolme aasta pärast peaksid kõik algatatud planeeringud olema kehtestatud, kui pole, on omavalitsusel õigus lõpetada planeeringumenetlus.

Omavalitsusel on õigus tunnistada planeering kehtetuks, kui ehitama ei ole hakatud viie aasta jooksul. Elu muutub, rahvastik muutub, tehniline taristu muutub – planeering võib ajale jalgu jääda ja seda igaks juhuks kapis hoida ei ole õige.

Loomulikult, sellistel juhtudel tuleb põhjalikult kaalutleda.

Kas detailplaneeringu koostamisest loobumine võib mõnel juhul luua võimaluse saada kiiremini ehitusõigust?

Kui nüüd juba kehtetule seadusele tuginedes on algatatud planeering muinsuskaitsealal, kalda piiranguvööndis, miljööväärtuslikul hoonestusalal, aga ka mujal linnakeskkonnas, ja enam seaduses seda nõuet ei ole, on võimalik lõpetada planeering ja anda ehitusõigus projekteerimistingimuste kaudu.

Aga see on omavalitsuse otsus, see ei ole nii, et omanik tuleb ja ütleb, et võib nüüd teha ilma detailplaneeringuta. Omavalitsus ikkagi kaalub, kas detailplaneeringu koostamist jätkata või mitte.

Kas naabritel jääb võimalusi sekkumiseks vähem?

Kui detailplaneering algatatakse, on naabri kaasamine tavapärane, nagu praegugi. Eraldi on tulnud võimalus, et kui hulk inimesi arvab ühtmoodi, on võimalik teha ühispöördumine ja määrata esindaja. Võimalik on esitada arvamusi, varem nimetati neid ettepanekuteks ja vastulauseteks.

Kui omavalitsus otsustab, et ei ole vaja detailplaneeringut, on naabritel võimalik anda arvamus projekteerimistingimuste kohta.

Minu hinnangul võib detailplaneeringu protsess tihtipeale olla naabrite ja omanike vahel kokkuleppe saavutamiseks tõhusam kui projekteerimistingimuste juurde arvamuse andmine, mis võib lõppeda vaietega haldusmenetlusseaduse alusel ja on kindlasti keerulisem. Uus seadus kehtib esimest päeva – vaatame, milliseks kujuneb praktika mujal Eestis.

Kus on ehitise laiendamisel nullpunkt?

Ehitusseadustikus on hoone laiendamisel eriti tähtis näitaja 33 protsenti hoone mahust, kubatuurist. Aluseks võetakse kas ehitisregistri andmed või kui seal andmeid ei ole, siis algne projekt. Üks kord on lubatud laiendada kuni 33 protsenti ilma planeeringuvajaduseta. Piiriks on 2003. aasta algus, mil hakkas kehtima ehitusseadus. Kui hoone on näiteks ehitatud nõukogude ajal ja 1990. aastatel on korduvalt juurde ehitatud, siis nullpunkt on ikkagi 2003. aasta 1. jaanuar.

 

Kas tapeetimiseks on vaja ehitusluba?

Ehitamine on seaduse silmis ka värvimine ja krohvimine, kuid selleks ei pea tingimata ehitusluba küsima või ehitusteatist esitama. «Laialt poleemikat tekitanud tapeedikleepimine käib ka ehitamise mõiste alla, aga selleks ei ole vaja omavalitsuselt luba taotleda või teatist esitada,» selgitas Tartu ehitusjärelevalve juht Andres Aint.

Akende või näiteks küttesüsteemide puhul, kui mingit osa asendatakse samaväärsega, ei ole vaja ehitusteatist ega ehitusloa taotlust esitada. Küll on aga oluline, et ehitamine peab vastama planeeringule. Kui miljööväärtuslikus piirkonnas on nõutud puitaknad, ei või panna plastaknaid, kuid akende vahetamiseks luba taotlema ei pea.

 

Mis on elamu?

Elamute all mõeldakse hooneid, mis on mõeldud elamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks ühe ja mitme korteriga elamud, samuti ühiselamud ning ka hoolekandeasutused (näiteks tugikodud, lastekodud, koolkodud jne). Elamute teenindamiseks vajalike hoonete alla kuuluvad näiteks puukuur, saun, garaaž jms elamu abihooned.

Mitteelamute alla kuuluvad kõik ülejäänud hooned, mis ei ole elamud, nagu näiteks äri- ja tööstushooned, avalikkusele suunatud hooned. Samuti kuuluvad siia põllumajandushooned, nagu näiteks laudad, loomasöödahoidlad.

 

Kuidas mõõdetakse ehitisalust pinda?

Kui hoone ehitisalune pind on 20 ruutmeetrit, mida see ikkagi tähendab? Andres Aint selgitas, et mõõtmine käib hoone välisperimeetrist, kas vundamendist või, kui hoone seinad on kaugemal, hoone seintest. Seejuures räästa projektsioon maapinnal ei lähe ehitisaluse pinna sisse, kui räästa kaugus seinast jääb alla meetri. Samamoodi ei loeta selle hulka treppe ja kaldteid.

 

Kas hoonete registreerimisel on 500-eurone riigilõiv?

«Väga palju poleemikat on tekitanud 500 euro suurune lõiv omavoliliste hoonete registrisse kandmise eest,» nentis Andres Aint. «Tahaksin tartlasi rahustada, et kui kodanikud tulevad vabatahtlikult oma registreerimata hooneid registrisse kandma või neid tagantjärele seadustama, siis ei ole paljudel juhtudel üldse lõivu ette nähtud või tuleb tasuda lõivu vaid ehitusloa taotlemise eest.»

Riik on pannud omavalitsustele kohustuse, et aastaks 2020 peab ehitisregister kajastama kõiki hooneid, mis on suuremad kui 20 ruutmeetrit. 500 eurot on lõiv siis, kui omavalitsus tuvastab riikliku järelevalve tegemise käigus omavolilise ehitise, mis on püstitatud pärast 1995. aastat. «Seega soovitan kõigil tulla oma ehitisi seadustama vabatahtlikult ja lähima paari aasta jooksul,» ütles Aint.

 

Mis on kõige keerulisem?

Andres Ainti sõnul võib inimestele uue seaduse juures kõige keerulisemaks osutuda tõsiasi, et omavalitsus ei lasku enam kahe naabri vaidlusse või kaasomandivaidlustesse. «Meie vaatame vaid ehitustehnilisi küsimusi ja ehitusnõuete täitmist. Seni lahendasime ehitusloa protseduuri käigus väga palju kaasomanike- ja naabritevahelisi vaidlusi, seda me edaspidi enam tegema ei hakka. See võib tekitada meelehärmi,» tõdes Aint.

 

Hiidlõivudega lõpp

Kui ehitamise alustamisel ei ole vaja esitada ehitusteatist, pole ka lõivu maksmise kohustust. Andres Aint sõnas, et palju võidavad uuest korrast kortermajade ja teiste suurte hoonete ehitajad. Sõltuvalt ruutmeetrist jäi kortermajade ehitamisel lõiv vahemikku 500–1000 eurot, nüüd on suurim lõiv 250 eurot.

Näiteks vana kaubamaja krundile kerkiva uue ärikeskuse ehitusloa riigilõiv oli vana korra järgi 17 023,53 eurot. Eesti Rahva Muuseumi lõiv oli 10 758 eurot, Tasku keskusel 12 683 eurot.