Antti Roose: eeslinnastumine kui heaoluühiskonna normaalsus

Eeslinnas­tumise stsenaarium. Illustratsioon: Kaart: Martin Gauk

Uuskorteriteta ei tule Tartusse uuselanikke. Lootes vaid korterite järelturule ja miljööväärtuslike linnaosade väikeelamute renoveerimisele, Tartu elanike arv ei kasva.

Tallinna stiilis populistlikud rahvastiku kasvatamise (loe: sissekirjutuse) boonused tasuta transpordist linnapensionini siia ei sobi. Materiaalselt ripub tartlane tööst ja kodust. Haridus, meditsiin, kultuur, sport, meelelahutus, poed ja argiteenused on siin ju Eesti parimad.

See on Tartu arengueeldus – eeldus, mille ruumiline tagamaa paisub kui pärmitainas ja mis on viinud Suur-Tartu ning Lõuna-Eesti regiooni tekkeni.

Unustage rajoonid ja külanõukogud, nii nagu nad meile maakondade ja omavalitsuste nime all maha jäid. Esindusdemokraatia valimisringkondades ei suuda uut ruumilist reaalsust üle mängida, küll aga vormib meie otsuseid ja argipäeva turg, tööturg, elamuturg ja tarbijaturg.

Näiteks Lõunakeskus, häbenemata ja otse välja öeldes, on Tartu teine mina, Uus-Tartu süda. Tartu 99-protsendiliselt eraomandisse kuuluv elamufond on rahvakapital ja sedavõrd, kuivõrd kinnisvara hind tõuseb, kasvab ka linnakodaniku vara. Tartu pole mitte ainult hea, vaid ka kasulik elamispaik.

Eeslinn kui rändepump

Kõik heaoluühiskonnad on eeslinnastunud, seda eriti heaolu kiire kasvu etapis. Eeslinn töötab kui rändepump, meelitades linnakorterist eramusse tõusvat keskklassi ja võimaldades Tartusse kolida nii lõunaeestlastel kui ka idavirulastel.

Osalt võib muidugi süüdistada Eesti liberaalset planeerimissüsteemi ning Tartu linnapoliitika võimetust, et tuumiklinn hõreneb. Tartu valgub laiali, edasipüüdlik lastega pere kolib eeslinna uude, avarasse ja mõnusasse koju. Tartu oma linlikus asustuses ei paikne enam ammu halduslinna 39 ruutkilomeetril, eeslinlik poolsidus ja madalhõre hoonestus on nagu sulajäätis voolanud laiali linnaservas ja maanteekiirtena kokku 111 ruutkilomeetrile.

Aastatel 2000–2011 on Tartu eeslinnavöösse kolinud ligi 9000 inimest, enamasti laste ja suurema laenuvõimega pered, ja linnapere keskmine suurus on kukkunud 0,8 liiget – kolaki!

Üllatav, aga linn on seni suutnud joosta eeslinnastumisega kaasa, umbes sama palju, 8600 inimest on saanud uue kodu linna piires, mis siis, et eeslinna eramu pakuks kolm korda avaramat elamist, kui seda on Tartu linna keskmine (64 ruutmeetrit).

Paraku on kriisi järel eeslinnastumine võimendunud, näiteks eeslinna korteriturg aktiviseerus mullu kaks korda. Eeslinna kolimist ei takista ka järjest kõrgemad hinnad, näiteks eramu mediaanhinnad on Vahis ja Ülenurmel juba kolmandiku võrra kõrgemad kui Tartus ja sama kehtib korterite puhul. 2013. aastal toimus eriti vägev hinnahüpe, kinnitamaks ülikoolilinna perspektiive.

Elamukinnisvara taskukohasus väheneb, mis survestab uusostjaid leppima väiksema koduga ja sunnib esmaostjaid veel aastaiks säästma või valima järelturult odavama uusvana korteri.

Hind otsib teatavasti tasakaalupunkti pakkumise ja nõudluse vahel. Kui uusi kortereid napib ning kui paksema rahakotiga ja hoopis üüritulu teenimise huviga ostjad tulevad Tallinnast ja Soomest, saab uue ja eksklusiivse sildi all hinda kruvida.

Uuselamuehitus võiks Tartu linnas kahekordistuda, aga elamuturu nähtamatu käsi juhib elamuinvesteeringud ja -arendused eeslinna.

Küsimus ei ole eeslinnakodu eelistuse majanduslikus piirkasulikkuses ja kolmes ameerikalikus argumendis – elada eramus, nautida autoelulaadi ja olla lähemal loodusele –, vaid just uute kodude väheses pakkumises Tartu linna piires. 2013. aastal sai kasutusloa 212 uut kodu, kui 2006. aasta rekord oli 903. Ometi ootab ehitamist 5700 uut kodu 11 000 tartlasele.

Üle planeeritud linn

Tartu on üle planeeritud, totaalselt. Ehitusõigust jaguks praeguses elamuarenduse tempos aastani 2050, pool Annelinna võiks vabalt kolida ümber uude koju.

Linnaareng ei seisa planeerimise taga, vaid krundiomanike ja arendajate, kapitali taga. Kas kellelegi on üldse öeldud ei? Kuidas nüüd järsku mingitel majanduslikel ja demograafilistel asjaoludel hakata ütlema ei? Linnas on planeeritud neli korda rohkem kui ehitatud ehk siis tinglikult neljast majast ehitatakse valmis üks, eeslinnas on kahest majast valmis üks.

Elamualade planeerimise tempo (kehtestamised) on jäänud viimastel aastatel samaks, kuid planeeringusurve, algatamised ja ümberplaneerimised taas kasvavad.

Detailplaneeringutega ehitusõiguse laialijagamine kinnistab õiguslikus järjepidevuses aastakümneteks linnaruumi killustatud ja juhusliku arengu. See on linna põhikapitali, linnaruumi raiskamine.

Kui vanasti, sotsialismis, pandi kodanikud korterijärjekorda, siis nüüd, kapitalismis, pannakse vabad elamukrundid ootama kapitali, ostujõulist nõudlust. Käib nutikas rehepaplik võidurelvastumine, eriti juhuks kui pla­nee­rimis- ja ehitusõigus peaks muutuma rangemaks ja võtma rohkem arvesse avalikku huvi.

Ehitusõigusega krundi väärtus ainult kasvab. Rikkust kasvatab vara, mitte töö, väidab majandusteaduse popstaar Thomas Piketty oma hitt-teoses «21. sajandi kapital».

Nii planeeritaksegi spekulatiivsesse ootusesse. Planeeringu lunastamine ei ole Tartus üldse kallis ega ülemäära keeruline: kuni kaks aastat täiesti viisakat asjaajamist, millele järgneb kaalutletud lahendus, mis «on kooskõlas linna üldplaneeringuga», nagu on lohutav lehest lugeda, ja linnavolinike ehitusõigust põlistav otsus.

Mis on probleem, keda see üleplaneerimise üldse segab? Väga hea on ju ühel ettevõtlikul arendajal ühel juhuslikul päeval näiteks aastal 2032 hakata arendama üht juhuslikku elamukrunti hoopis teiste naabrite hirmuks ja hoopis energiatõhusamat ehitustehnoloogiat kasutades.

Probleem on selles, et siin-seal laevade pommitamise mustris majahaaval arendused ei suuda tekitada linnaruumis ja -keskkonnas kvalitatiivset muutust, järsku lõpeb sillutatud kõnnitee nagu ka tühjuses toretsev fassaad, jätkudes monumentaalse poolloodusliku rohurindega. Linna kvaliteeti ei paranda ju üksiti arhitektoonika, majad, vaid ruumiline tervik, kooskõlad ja rütm.

Asukohaükskõikne areng

Rahvaarvu kasvatamiseks ei piisa kogu linna äraplaneerimisest. Kusagilt peavad tulema uued elanikud, aga rändetagamaa on habras. Lõuna-Eesti maakonnalinnade ja külakohtade rändesaldo formaalselt paraneb, sest väljarände potentsiaal hakkab ammenduma.

Ka Tartu sisemine rahvastikukasv on piiratud vananemisest ja üliõpilaskonna vähenemisest. Tõendiks see, et annelinlasi jäi 3700 võrra vähemaks, statsionaarsete üliõpilaste arv on kukkunud 15 000-le ja kukub veel.

Kõik see annab alust oletada nõudluse vähenemist uute linnakorterite järele. Sellegipoolest on linna lisandunud ligi 4000 uut kodu ja elamufond aina kasvab. Strateegilise linnaplaneerimise hoovad on raekojas, sest on ka arenevaid, ent alaplaneeritud linnaosi, nagu näiteks Vaksali, Veeriku, Kastani ja Ropkamõisa. Ja on linnaosi, mis on oma elukaarel vältimatult väsimas …

Kompaktsema linna ideoloogiat pole seni seotud ühegi arvulise indikaatori, tihedusnäitaja , uute kodude ega töökohtade näitajatega.

Uute korterite pakkumised suudavad kiiresti küllastada Tartu kinnisvaraturu, ka põhjusel, et linn ja eeslinn käituvad terviklikul kinnisvaraturul ühendatud anumatena. Eeslinn on alati piirkasulik alternatiiv. Suurema korteri eest linnas saab juba veidi kaugemal eeslinnas peaaegu valmis maja või näiteks tüüpkorteri hinda küsitakse linnaraadiuses kokkukukkuva talumaja eest.

Ostujõudu on viiesajale uuele kodule aastas, eelmisel aastal 162 miljonit eurot. Eeslinna turumaht kasvab, ka ärimaadelt liigub kapital elamukruntidele.

Kui üldistada uuselamute paiknemist linnas, siis on küll mõned terviklikumad, kas kvartali või tänava tüüpi uusarendused Jaamamõisas, Raatuses, Ujulas, Tulbis ja Ropkamõisas, aga üldiselt on areng olnud hajus, ühe-kahe maja kaupa üle linna.

Võiks isegi väita, et elamuarendus on olnud asukohaükskõikne, mis omakorda tõestab, et Tartu linnaruum on tervik ja mugavalt sidus, linnafunktsioonid on hõlpsalt üle linna kättesaadavad, sotsiaalruumiliselt kihistumist siin ei teki, linnaosad on enamasti statistiline konstruktsioon.

Väljendatuna korteritehingute aktiivsuse ning korteri ruutmeetri mediaanhinna alusel, reastuvad linnaosad atraktiivsustabelis järgmiselt: Vaksali, Tammelinn, Supilinn, Kar­lo­va, Kesklinn, Ülejõe, Raadi, Veeriku ja Jaamamõisa.

Aga ärge unustage, et elukohamobiilsuse tegurid jagunevad kaheks, tõmbejõule lisaks peab mõõtma tõukejõudu ehk siis köögiseinte mahalõhkumise ja kaarjate ustega Tartu majale uut moraali naljalt sisse ei puhu, pigem hinda. Elukohamobiilsuses on kindlasti kriisijärgne märksõna gentrifi­kat­sioon.

Siin mängib rolli juba ka elamute mikroasukoha ja lähimiljöö kvaliteet ning urbanistlikum, tunnetuslikum väärtuskuvand. Praegust turgu valitseb kolmekorruseline kortermaja, aga on ka privaatsemaid, kahekorruselisi.

Karta on, et hüppeliselt kasvanud elamuehitus küllastab turu aasta-paariga, millele järgneb taas mitmeaastane seisak. Sõltumata järjest parema kutseoskusega müügitööst à la «ela linnas nagu maal».

Eeslinn ei ole koll

Globaalmajandus tähendab linnastumist, kapitali ja inimeste koondumist, milles Tartu on oma suuruse, majanduspotentsiaali ja territoriaalse võimekuse poolest kriitilise piiri peal. Tartu on regionaalpoliitilises kahvlis – suurevõitu ühtekuuluvuspoliitikaks, liiga väike konkurentsipoliitikaks.

Lahendused? 18 000 inimest on saanud heaolu kasvus uue kodu ja parandanud oma pere elukvaliteeti, pooled siin ja pooled sealpool Tartu halduspiiri. Eeslinn ei ole koll ja maasturitega sõidavad uhkelt ka annelinlased, identiteet ja eluolu on ju üks – Tartu. Tartu linn üksi ei saa planeerimispoliitiliselt eriti midagi teha, sest kõik piirangulised ja suunavad linnaarendusmeetmed maandatakse eeslinnas.

Linnapiirkond saagu! Miks ei võiks Tartu suureks saada halduslikult, kui linnapiirkonna paljuliikmelised lasteaia-, ühistranspordi- ja keskkonnakomisjonid – eurorahast sunnitud koostöö – hakkaksid tootma pigem ametkondlikku silo. Ja suured sinised bussid vuravad Kõrveküla, Ilmatsalu ja Luunja vahet sama harva nagu aastal 1982 ...

On kaks planeerimispoliitilist valikut. Esiteks, linnauuendus jalakäiguvööndis ja jõeteljel ehk koondada investeeringud kesklinna ning pidurdada töökohtade ja elanikkonna rännet ääre- ja eeslinna.

Paraku, kesklinna arenguga rivaalitseb Raadi postmilitaarsetel tühermaadel ERM kui uus maamärk, mis nn Bilbao efektiga sünnitab Tartusse kolmanda keskuse ning tõmbab arenguhoo üles kogu Tartu põhjasektoril Kvis­sentalist Jaamamõisani.

Siit on juba lihtsam kolmanda valikuna minna kaasa kontrollitud eeslinnastumisega, mööndes töö- ja elukohtade vähenemist kesklinnas ning asetades rõhu linnapiirkonna kui terviku arengule, elukvaliteedile, tööturule, teenusekompleksile ja heaolule. Innovatsioon ja nutikus alaku linnapoliitikast, mis suudab selles õigusruumis elamuturgu suunata säästval ja linnakvaliteeti tõstval moel.