Ivar Kostabi: ehitada tuleks, aga kuhu?

Ivar Kostabi Foto: SCANPIX

Paljudel inimestel on mingi hobi: üks kogub marke, teine autosid, kolmas vaatleb linde, neljas tähti. Mina vaatlen hobi korras kinnisvaraturul toimuvat, mis kohati on samuti päris põnev tegevus. Eriti kehtib see viimase kümnendi kohta.

Sajandivahetusel puhkenud kinnisvarabuum muutis mitte ainult Eesti majandust, vaid ka mõtlemist. Enne buumi oli miljon krooni tavakodaniku jaoks nii aukartustäratav summa, et selle omamisest, veel vähem sellega opereerimisest ei söandatud isegi mõelda. Buumi ajal võtsid needsamad inimesed uue maja või korteri ostmiseks korraga miljonilisi või mitmemiljonilisi laene, nii et silm ka ei pilkunud.

Nüüd on paljud sunnitud hinnaralliga kaasaminemist kahetsema. Paraku on see tagantjärele tarkus, mille kohta ühe mu hea tuttava tuttav tavatsevat ikka öelda, et oleks ta olnud enne nii tark kui tema ämm pärast, oleks ta ammu miljonär.

Buumi käigus pumbati kinnisvarasektorisse üüratu kogus kroone. Suurem osa sellest oli pankadelt võetud laenuraha.

Enne kinnisvarabuumi algust, kui selleks lugeda tinglikult aastavahetust 2001/2002, piirdus eraisikutele antud eluasemelaenu jääk Eesti Panga andmetel ümmarguselt 6 miljardi krooniga. Seitse aastat hiljem ulatus see summa juba pisut rohkem kui 97 miljardi kroonini, mis teeb juurdekasvuks 91 miljardit.

Mida rahvas selle 91 miljardi eest, millele ostutehingute käigus lisandus veel igaühe nn omarahastus, peale tagasimaksmiskohustuse sai? Kas see hiigelinvesteering tasus ennast ära? Kas või selles mõttes, et nüüd on kõigil soovijatel oma maja või korter olemas?

Kolmekesi esikohal

Tartu Ülikooli sotsiaalpoliitika dotsent Jüri Kõre leiab 22. märtsi Tartu Postimehes, et ehitatud on vähemgi, kui vaja oleks: «Tegelikult pole ehituse aspektist erilist mulli olnud, 20 taasiseseisvuse aastaga ehitati vaid 4,7 miljonit ruutmeetrit elamispinda.» Ja lisab, et 1970.–1980. aastatel ehitati kolm korda rohkem, 15 miljonit ruutmeetrit.

Päris nii ei saa siiski öelda, et erilist mulli pole olnud. Jüri Kõre paneb siin millegipärast kõik taasiseseisvumisjärgsed aastad ühte patta.

1990. aastatel ja ka järgmise kümnendi algul ehitati tõepoolest väga vähe, eriti aastal 2001, kui üle kogu Eesti sai kasutusloa ainult 619 uut eluruumi – korterit, eramut, ridaelamuboksi. Sealt edasi hakkas aga uusi eluruume tulema nagu konveierilt. Kui see polnud mull, siis mis see oli?

Erinevalt 1970.–1980. aastate elamuehitusbuumist ei puudutanud uus buum enam kogu Eestit, vaid piirdus peamiselt kolme maakonnaga: Harju, Tartu ja Pärnu.

Nendes kolmes maakonnas omakorda ei jõudnud ehitusbuum samuti mitte kõigisse omavalitsustesse, vaid piirdus maakonnakeskuse ning selle lähima ümbrusega, mis võiksid tinglikult kanda nime Suur-Tallinn, Suur-Tartu ja Suur-Pärnu.

Võtame näiteks Harjumaa, kus aastatel 2002–2009 valmis 21 850 uut eluruumi. Nendest 14 823 andis Tallinn, millele pealinnaga vahetult piirnevad Viimsi, Rae ja Harku vald lisasid omalt poolt vastavalt 2346, 1923 ja 864 eluruumi. Kõigi ülejäänud Harjumaa linnade-valdade kogupanus piirdus järelikult vähem kui 2000 eluruumiga.

Sealjuures torkab statistikat uurides veel silma reegel, et mida kaugemal Tallinnast, seda vähem seal ehitati.

Eesti elamuehitajate edetabelis 4237 eluruumiga teise koha saanud Tartumaal piirdus suurem ehitamine samuti Tartu linna ja tema kolme lähivallaga – Tartu, Ülenurme ja Luunja vald.

Tartu linnas sai aastatel 2002–2009 kasutusloa 2727, Tartu vallas 470, Ülenurme vallas 395 ja Luunja vallas 269 uut eluruumi, kokku 3861 eluruumi. Seega jäid keskusest kaugemal asuvad omavalitsused ka Tartumaal suuremast buumist puutumata.

Elamuehitajate hulgas 2420 eluruumiga kolmandaks tõusnud Pärnumaa sai selle koha tänu Pärnu linnale ning Sauga ja Paikuse vallale, kus kaheksa aastaga ehitati vastavalt 1649, 370 ja 157 uut eluruumi.

Kui need arvud kokku liita, on tulemus põhimõtteliselt samasugune nagu Harju- ja Tartumaal: kogu buum piirdus ainult maakonnakeskuse ja selle lähiomavalitsustega ning nendest kaugemale eriti ei jõudnud.

Keeruline valik

Miks? Ilmselt sellepärast, et maal, suurematest linnadest kaugemal asuvates endistes kolhoosi- ja sovhoosikeskustes, kus tööga on kitsas, ei ole uute elumajade järele lihtsalt vajadust. Seal on isegi vanadest kortermajadest paljud juba pooleldi või täiesti tühjad.

Sama kehtib Ida-Virumaa endiste suurte tööstuskeskuste kohta, kus samuti on palju töökohti kadunud ja kust inimesed on seetõttu lausa tuhandete kaupa lahkunud. See peegeldub ka sealsetes kinnisvarahindades.

Kinnisvaraportaalide andmetel võib praegu Narvas saada pruugitud kõigi mugavustega korteri kätte poole odavamalt kui Tallinnas. Kohtla-Järvel on korterite hinnad omakorda veel palju madalamad kui Narvas.

See kõik seab kinnisvaraarendajad keerulise valiku ette: kui hakata majandusolukorra paranedes uuesti midagi ehitama, siis kuhu?

Kas jätkata tegevust varem hästi sisse töötatud kolmnurgas Tallinn-Tartu-Pärnu või otsida uut turgu hoopis kusagilt mujalt? Näiteks kas või Kesk-Eestist, mis kipub inimestest järjest rohkem tühjaks jääma, kuigi geograafiliselt asub paljude teiste piirkondadega võrreldes väga soodsas kohas.

Pole muidugi võimatu, et sarnaselt 1990. aastatega jääbki elamuehitus mingiks ajaks uuesti soiku. See oleks küll kõige halvem variant, sest uus mõõn toob kinnisvaraturul varem või hiljem kaasa kõik selle, mille Eesti on sajandivahetusel korra juba läbi elanud.

Paanika ja põdemine

Eelmisel korral algas ju kõik sellest, et kuivõrd uusi elamuid peaaegu ei ehitatud, jõudis kinnisvaraturul korraga kätte hetk, kus nõudmine ületas paljukordselt pakkumise, eriti Tallinnas, kust kogu buum üldse alguse sai.

Selle tagajärjeks oli loomulikult suur hinnaralli, mis avalikkuse ette jõudis ehmatavate ajalehepealkirjadega laadis, et vanade korterite eest nõutakse juba uue elamispinna hinda.

Hinnaralli omakorda äratas üles nii kinnisvaraarendajad kui ka pangad, kes korraga haistsid head teenimisvõimalust.

Edasist mäletavad juba ilmselt kõik: ehitamine käis varavalgest hilisõhtuni, korterite paari-kolmekümnetuhandene ruutmeetrihind ei tekitanud enam kelleski küsimust ja notarikontorite uste taga olid nädalatepikkused järjekorrad. Teist samasugust paanikat koos sellele järgneva põdemisega ei ole Eesti majandusele kindlasti tarvis.

Samal teemal: Jüri Kõre, «Ehitatud on vähem, kui vaja oleks», TPM 22.03