Tartu Postimees on viimastel päevadel väga palju muretsenud linna maavahetustehingu pärast ja esitanud linnavalitsusele süüdistusi teatud ärimeeste soosimises.

Juba üheksakümnendatel aastatel, väga mitu linnavalitsuse koosseisu tagasi, oli Fortuuna piirkonda ette nähtud samasugune hoonestuskava, nagu see praegu on.

Printsiip, et Pikk tänav on lai ja et seal seisab üks kultuu-rilis-sotsiaalne äriline objekt, leiti ka tol ajal sellele piirkonnale õige olevat.

Arendaja tuli hiljem

Esimesed omanikuvahetused tulid selles piirkonnas mängu alles 2005. aastal, kui esimesed kinnistud Pikk 59 ja Fortuuna 40 müüdi OÜ-le Maa ja Mets.

Ei Kvintett Kinnisvaraga ega sarnasele omanikeringile kuuluva Linnaehitusega olnud antud piirkonnal midagi pistmist ka siis, kui 2002. aastal kehtestati detailplaneering, kui tehti hoonestuskava ja kuulutati 2004. aastal välja piirkonna arhitektuurikonkurss.

Kvintett Kinnisvara omandas selle kinnistu alles 2. veebruaril 2006, hetkel kehtiv detailplaneering läks avalikule väljapanekule ligi kolm kuud varem.

Nii et Tartu Postimehe väide, justkui oleks linn meelega kellelegi kasuliku detailplaneeringu teinud, ei pea siinkohal kindlasti paika.

Hind arvestas reaalsust

Nagu linnavalitsus juba varem on välja öelnud, ei saa sellise maa puhul, mis iseseisva krundina ei ole hoonestatav, lähtuda ümberkaudsete tehingute väärtustest ja võtta seda vabaturuhinnana.

Krundi eripärad olid ka põhjuseks, miks kinnisvarafirmad ei olnud nõus selle 98 ruutmeetri hinda määrama – ütlesid, et nad lihtsalt ei oska.

Lõpuks lähtuti maa hindamisel selles piirkonnas tehtud teistest tehingutest ja müügil olevate kruntide hindadest. Kumbki lähenemine ei ole aga konkreetse krundi hinna määramisel päris adekvaatne.

Piirkonna kõige kallim, Paju 2 kinnistu müüdi tõepoolest maha hinnaga 8368 krooni ruutmeeter. Kuid tolle kinnistu puhul oli tegemist hoonestatud kinnistuga, mille peal asus elumaja – hinnanguliselt pool selle krundi hinnast on hoone väärtus.

Piirkonna sarnaste müügis olevate kruntide hinnad jäävad küll 3000 – 6000 krooni vahele ruutmeetrilt, aga need on hinnad, mille puhul müügitehingut ei ole toimunud. Ilmselt seetõttu, et tegelikult ei ole tegemist turuhinnaga – müüja küsib ju alati nii palju, kui ta saada unistaks.

Kui vaadata selles kvartalis 2004.–2006. aastal reaalselt tehtud tehingute hindu, on need jäänud vahemikku 1600 – 5000 krooni, nii et praegu kõne all oleva maatehingu hind ületas selle kvartali tehingute keskmist.

Linnale pigem võit

Võib muidugi küsida, kas linn oleks rohkem kasu saanud, pannes selle maatüki enampakkumisele. Lisaks kasusaamisele on linnal aga täita ka avalik funktsioon, mistõttu ta ei saa käituda kinnisvarahaina.

Linnavalitsus ostis Fortuuna 38-39 kinnistu 2004. aastal tulevasele maadevahetuse vajadusele mõeldes hinnaga 1046 krooni ruutmeeter, praegune müügihind oli ligi neli korda suurem, nii et kahju ei ole linn kannatanud.

Linnavalitsus võttis hinna kalkuleerimisel arvesse, et AS Kvintett Kinnisvarale kuuluval Fortuuna 40 kinnistul on avalikuks kasutamiseks mõeldud kõnniteed, parkla ja sõidutee.

Nende väljaehitamine läheb ettevõttele maksma hinnanguliselt kuni miljon krooni.

Samuti on Kvintett Kinnisvara kandnud kulutusi Pikk 59 kinnistul varem elanikega asustatud elamu lammutamiseks ja elanikega seotud probleemide lahendamiseks, mida muidu oleks pidanud tegema linnavalitsus.

Kui kõiki neid kohustusi arvestada, võib öelda, et ehk oleks hoopis linn pidanud Kvintett Kinnisvarale peale maksma.

Selliste kaalutluste tulemusena kujunes tehingu lõplikuks hinnaks 4250 krooni ruutmeeter.

Kuigi – sama selgitus oli olemas ka möödunud aasta 21. novembril vastu võetud maadevahetuse korralduse eelnõus, mis oleks ajakirjanikule soovi korral vabalt kättesaadav olnud. Omaette küsimus on see, miks ajakirjanik seda teha ei tahtnud.

Samuti on vigane ajalehe väide, nagu ei oleks volikogu maade vahetamise vajadusest teadlik olnud – näiteks oli informatsioon Emajõe, Sõpruse silla, Pika ja Fortuuna tänavaga piiratud ala detailplaneeringust volikogu arengu- planeerimiskomisjonis arutlusel 18. jaanuaril 2006.