Inimene on üks uskumatu lollpea – mis tahes ilmselgest faktist teeb ta tingimata valed järeldused. Midagi sellist on öelnud Mark Twain, kuid geeniuse mõtteterad ei ole aktuaalsust kaotanud tänapäevalgi. Kinnisvaraarendajatele heidetakse ette ahnust, mis väljenduvat liigkasuvõtmises. Nutikatele, kes nägid ette korterihindade hüppelist tõusu, võiks ennustusvõimet ette heita, kuid tegelikult pole sellisel müstikal rahateenimise loomuliku sooviga midagi pistmist.Kinnisvaraarendajate huvi peitub pikemaajalises perspektiivis kasumit teenida. Ükski kasumit taotlev firma ei jäta kasutamata võimalust tulu suurendada – ja milleks peaksid nad üldse töötama, kui mitte parema tulemi saamiseks? Kinnisvaraarendajatel ei tasuks arendustegevusega üldse tegelda, kui lihtsam ja riskivabam oleks raha lihtsalt hoiustada. See aga toodaks kasumit krediidiasutustele – suletud ring. Tipphinnad jäävad Arendustegevuseks on üldjuhul vaja vähemalt kolmandikku omakapitali, mille tootlikkus peaks hoiuseintressi vähemalt kaks korda ületama – muidu poleks ju äritegevusel mingit mõtet. Seega peab kinnisvara müügi pakkumine kõiki neid asjaolusid arvestama. Tegelikult müüvad kinnisvaraarendajad oma toodangut normaalse kasumimarginaaliga, nii et kaup vastaks turul valitsevale olukorrale. Ja müümine on tegelikult keeruline töö ehk humorist Aapelit tsiteerides: «Proovige kolmekümnekraadises pakases müüa maamehele juuksevett! Proovige müüa käsipeegel perenaisele, kes on inetu nagu reheseinale joonistatud paharet! Proovige järele, siis näete, et ärielu ei ole mingi lilledel kõndimine.» Korterite turuolukord on meil aga üsnagi mõtlemapanev. Mida arvata kahetoalisest korterist Tallinna vanalinnas, mille eest küsitakse 68 miljonit krooni? Sellele järgnevad lausa naeruväärselt madalad hinnad nagu 47 miljonit ja veelgi vähem kroone. Pärnus on kõrgeim soovitud hind 6,5 miljonit krooni korteri eest, Tartus 15 miljonit krooni. Ja need on ametlikult avalikustatud hinnad, ajakirjanduse ja ka muude andmete põhjal on küsitud veelgi kõrgemaid hindu. Korterite müügi käive olevat vähenenud põhjusel, et keegi ei jõua osta. Tõepoolest, ega minagi ostaks mingit miljoneid kroone maksvat uberikku Tallinna vanalinnas – esiteks pole selleks raha ja teiseks (juhul, kui raha oleks) on mõistlikumaid investeerimisvõimalusi. Kui aga selliseid hindu küsitakse, siis küllap kunagi, võibolla kauplemise tulemusel (mis see paar milli siia-sinna ära ei ole) ostja ka leitakse. Seega – vaba turumajandus, andke tuld! Kinnisvaraturg on siiski enam-vähem stabiliseerunud, eksklusiivsed pakkumised jäävad aga samuti püsima. Kellelegi on neid kindlasti vaja. Kinnisvara hindamine Radissoni hotelli tuntakse kõigis riikides, mille esindajad kavatsevad Eestit külastada. Eesti parimas hotellis on muuseas peatunud USA president ja Suurbritannia jalgpallimeeskond – nimekirja annab muidugi veel jätkata. Ja mis te arvate, kuidas on see hotell maailmakuulsaks saanud? Ehk oma seitsme tärni (à la araabia maad) ja kuldsete kempsupottide pärast? Ei, hotelli populaarsus on ikka seotud teenuste kvaliteediga, loodetavasti kunagi jätkuvate Urmas Oti saadete ja palju muuga. Radissonil ei ole ühtegi tärni ja hotelli juhtkond ei kavatsegi neid taotlema hakata. Ja milleks peakski – tunnustuse on nad võitnud klientide rahuloluga. Sellist tunnustust saavadki anda vaid kliendid. Midagi sarnast toimub ka kinnisvara hindamisega. Parimad hindajad saavad oma atesteerimistunnistuse tõsiste katsumuste alusel. Atestaadi saamine eeldab päris karme eksameid ja kolmeaastast praktilist tööd. See kindlustab hindajate kõrge professionaalse taseme ja valdavalt ka eetika. Hindajad on tunnustatud krediidiasutuste ja ka ametlikku hindamist vajavate riigiasutuste poolt. Paraku säilib üks probleem: hindaja ja tema atestaat, mida antakse vaid füüsilistele isikutele, satub vastuollu laenuandja lepinguga, mis on sõlmitud juriidilise isikuga. Jääb ainult firma asjaks, mis juhtub siis, kui hindaja firmast lahkub ja vastutus jääb laenu garanteerija kanda. Vajadus ise hinnata Miks mitte luua krediidiasutuses hindamisteenuseid osutavad allüksused? Tegelikkuses on pankadel hindajad ammu olemas, sest igal pangal on laenude andmise otsustajate hulgas spetsialistid, kes valdavad kinnisvarainfot, ja iga laenu tagatis vaadatakse üle ka siis, kui hindajad on olnud parimad eksperdid. Kas luua eraldi firma sarnaselt kindlustusseltsidega, on igaühe enda otsustada, kuid mõttetu on teha topelttööd ja laenuvõtjatel selle eest maksta. Loomulikult võivad jääda erijuhud, kus pöördutakse atesteeritud spetsialistide poole, samuti saab sellist teenust soovi korral kasutada igaüks. Muidugi soovib tellija enamasti kõrgeimat hinnangut, et rohkem laenu saada. See pole aga enamasti võimalik, sest hindajad peavad jääma oma reeglite ja objektiivsuse piiresse. Ei ole ju mõtet kogu oma mainet kahjustada ühe ülehinnatud objekti tõttu.
> Loe edasi |
